Verhaltener Jahresauftakt auf dem Hamburger Investmentmarkt
Trotz der in Hamburg entgegen dem bundesweiten Trend weiterhin robusten Nutzermärkte hat insbesondere der rapide Wandel auf den Finanzmärkten die Dynamik auf dem gewerblichen Investmentmarkt der Hansestadt zum Jahresbeginn 2023 spürbar gedämpft. Das zum Ende des ersten Quartals registrierte Transaktionsvolumen von 161 Millionen Euro unterschreitet den langjährigen Durchschnitt um knapp 82 Prozent und das Rekordergebnis aus dem Vorjahr, welches jedoch auch maßgeblich vom hohen Portfolioanteil getrieben war, um 92 Prozent. Dies ergibt die Analyse des Immobilienberatungsunternehmens BNP Paribas Real Estate.
„Das aktuelle Volumen fußt derweil zum Großteil auf Einzeldeals. Lediglich die Anteilserhöhung der deutschen EuroShop am Phoenix-Center in Hamburg-Harburg fällt in die Kategorie der Portfoliotransaktionen. Dies ist zugleich mit einem Volumen von rund 29 Millionen Euro dann auch der größte Deal des bisherigen Jahres“, sagt Heiko Fischer, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate und Hamburger Niederlassungsleiter.
Das Gros der registrierten Transaktionen entfällt aktuell auf Deals Im Segment zehn bis 25 Millionen Euro. Entsprechend tragen sie auch mit 59 Prozent den größten Anteil zum Investitionsvolumen bei. Auf dem zweiten Rang folgen Abschlüsse im Bereich von 25 bis 50 Millionen Euro, die einen Umsatzbeitrag von 35 Prozent leisten. Zudem werden sechs Prozent im kleinteiligen Segment unterhalb der Zehn-Millionen-Euro-Marke generiert. Derweil konnte erstmals seit 2011 nach den ersten drei Monaten des Jahres noch kein Großdeal mit mehr als 50 Millionen Euro registriert werden Büroobjekte führen die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Objektarten wie für die Hansestadt üblich mit anteilig 45 Prozent deutlich an. Ein Blick auf die absoluten Zahlen zeigt jedoch, dass die Assetklasse mit nur rund 73 Millionen Euro einen ihrer bisher schwächsten Jahresauftakte überhaupt verzeichnet. Die Objektklasse Büro war in Hamburg in den vergangenen Jahren oft von großen Core-Transaktionen geprägt. Insbesondere dieses Segment sei jedoch sehr stark von den geänderten Finanzierungskonditionen betroffen, was sich im Umsatz widerspiegele. Unter anderem durch das Phoenix-Center kommen derweil Einzelhandelsobjekte auf einen für sie untypisch hohen Umsatzanteil von 28 Prozent. Absolut gesehen unterschreiten aber auch sie ihren langjährigen Durchschnitt um rund 57 Prozent. Weitere Umsatzanteile entfallen auf das Hotelsegment (acht Prozent) sowie die Sammelkategorie Sonstige (18,5 Prozent). Das Ausbleiben größerer Core-Transaktionen im Bürosegment spiegelt sich in gewisser Weise auch in der Verteilung des Investmentvolumens auf die Lagekategorien wider. Die In der Regel dominierenden Citylagen tragen entsprechend aktuell nur rund 17 Prozent zum Umsatz bei. Im langjährigen Schnitt liegt der Anteil üblicherweise bei mehr als einem Drittel. Ganz ähnlich sieht es im Cityrand aus, der mit anteilig zwölf Prozent ebenfalls deutlich unterdurchschnittlich abschneidet. Während in der Peripherie noch keine Transaktion verzeichnet werden konnte, entfällt der Löwenanteil des Volumens aktuell auf die Nebenlagen (71 Prozent).
Durch die veränderten Rahmenbedingungen haben viele der üblicherweise dominierenden Marktakteure eine temporär abwartende Haltung eingenommen. Demgegenüber sehen momentan insbesondere Privatanleger ihre Chancen im aktuellen Marktumfeld. Entsprechend führen sie erstmalig im langjährigen Vergleich mit anteilig 29 Prozent die Verteilung des Investitionsvolumens auf die Käufergruppen an. Auf dem zweiten Rang folgt die öffentliche Hand (21 Prozent), die ebenfalls einen für sie überproportional großen Umsatzanteil beisteuert. Zweistellige Umsatzbeiträge leisten zudem noch Immobilien AGs/REITs (18 Prozent), Projektentwickler (17 Prozent) und Spezialfonds (elf Prozent). Immobilienunternehmen komplettieren die Aufschlüsselung mit einem Anteil von drei Prozent. (DFPA/mb1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.