Victor Prime Office Index: Preisniveau hat vorerst ein Plateau erreicht
Der Victor Prime Office -ein Index des Immobiliendienstleisters JLL, der die Teilmärkte Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz, Bankenviertel Düsseldorf, Bankenlage Frankfurt, Innenstadt Hamburg und Innenstadt München analysiert - verzeichnete im zweiten Quartal 2017 einen Performanceanstieg von plus 0,2 Prozent auf 169,7 Punkten. Anders als im Vorquartal konnte keine der Top-Lagen echte Wachstumsimpulse liefern. Jeweils um 0,3 Prozent haben die Spitzenlagen in Hamburg und Frankfurt zugelegt - auf 185,9 beziehungsweise 161,3 Punkten. Die Berliner Innenstadt notiert einen Anstieg von 0,1 Prozent und hat nach wie vor den höchsten Indexstand (186,3 Punkte). Unverändert ist der Indexwert in Düsseldorf und München mit 145,5 beziehungsweise 177,1 Punkten. Das Preisniveau hat damit, zumindest vorerst, ein Plateau erreicht.
Eine Analyse des sehr hohen gewerblichen Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2017 (25,8 Milliarden Euro) zeigt Ausweichbewegungen der Marktakteure: neben der Verlagerung der Aktivitäten in alternative Objektkategorien, insbesondere Logistik, haben innerhalb der Assetklasse Büro Investmentvolumina sowohl in Sekundärlagen der Top-Standorte als auch in Sekundärstandorten stärker zugelegt als in den 1A-Lagen.
Die Entwicklung des Victor-Index weist laut JLL auf die sich immer noch verstärkende Produktknappheit im Spitzensegment hin. Das habe Auswirkungen auf das Preisgefüge. „Das hohe Preisniveau in den Spitzenlagen ist stabil und wird unseren Prognosen zufolge den Markt noch weiter bestimmen“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. „Wenngleich wir Spekulationen über eine nach dem starken Anstieg der letzten Jahre nachhaltige Trendwende des Victor für verfrüht halten, bleibt abzuwarten, welche externen Einflüsse die Preisentwicklung in der zweiten Jahreshälfte bestimmen werden“, so Kemper.
Trotz des Quartalsrückgangs (von 21,8 Prozent auf 17,7 Prozent) aufgrund der abgeschwächten Performance in den Monaten April bis Ende Juni weist der Total Return nach wie vor auf die hohe Anziehung von Büroimmobilien in den Spitzenlagen der fünf Immobilienhochburgen hin. Ein minimal gestiegener risikoloser Zinssatz steht leicht fallenden internen Zinsfußerwartungen gegenüber und hat in Summe zu einem weiteren leichten Rückgang des „JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)“ auf 273 Basispunkte (Q 1 2017: 296 Basispunkte) geführt. „Für Investoren ist diese Entwicklung trotzdem ausreichend groß, um Top-Büroimmobilien als attraktives Investment in ihre Anlagestrategie zu implementieren“, so Kemper.
Kemper: „Investoren prüfen trotz Anlagedruck die Zukunftsperspektive eines Standortes sehr genau. Core-Immobilien sind daher nicht gleich Core-Immobilien. Dieser Logik folgend wäre es wenig überraschend, wenn Anleger in der zweiten Jahreshälfte Frankfurt verstärkt in den Fokus nehmen. Als Folge des Brexits deuten sich Umzüge einiger Institute und Firmen an. Einer der Profiteure dieses Trends wird sicherlich Frankfurt sein. ‚Brexit-Anmietungen‘ dürften der Bankenkonsolidierung in Deutschland entgegenwirken und der Frankfurter Bankenlage verbesserte Zukunftsprognosen für die Vermietungsmärkte bescheren. Hatte Frankfurt aufgrund seiner starken Fokussierung auf den Finanzsektor seit der Trendwende des Victor in 2009 kontinuierlich gegenüber Berlin, München und Hamburg an Boden verloren, ist nun ein Aufholeffekt möglich.“
Quelle: Pressemitteilung JLL
Jones Lang Lasalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an und verantwortet ein Immobilienportfolio von 372 Millionen Quadratmetern. (JF1)