Victor Prime Office sinkt das vierte Quartal in Folge
Im ersten Quartal 2023 hat sich der Performancerückgang des „Victor Prime Office“, eine Analyse des Büromarkts in Deutschlands Top-Standorten des Immobilienberaters JLL, fortgesetzt. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sinkt im Vergleich zum Ende des vergangenen Jahres um 5,7 Prozent auf 195,2 Punkte. Im Schlussquartal 2022 betrug der Rückgang 8,2 Prozent, in den beiden Vorquartalen fiel das Minus mit 2,2 Prozent (drittes Quartal) und 1,5 Prozent (zweites Quartal) noch deutlich moderater aus. „Ausschlaggebend für das negative Wachstum waren Renditeanstiege um 25 Basispunkte an allen fünf Bürostandorten. Gegenimpulse aus den Mietmärkten waren zwar in unterschiedlicher Ausprägung vorhanden, konnten den Rückgang aber nicht kompensieren“, erläutert Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany.
Der Indikatorstand liegt nun in etwa auf dem Niveau des vierten Quartals 2018. Somit hat der Victor die Wertzuwächse von vier Jahren innerhalb von vier Quartalen wieder eingebüßt. Kemper erklärt: „Die Nettoanfangsrenditen sind heute höher als Ende 2018. Dass der Index dennoch auf dem damaligen Niveau steht, liegt an den starken Mietpreisanstiegen der vergangenen Jahre. Die fünf betrachteten Städte haben sich dabei unterschiedlich entwickelt. Düsseldorf und Frankfurt – die beiden langjährigen Schlusslichter beim absoluten Indikatorstand – weisen die stärksten Werteinbußen auf. Dort liegen die aktuellen Indikatorstände knapp über den Werten von Mitte 2018. In Berlin, Hamburg und München erreichen die Indikatorstände aktuell das Niveau von Mitte 2019.“ „Nach wie vor beeinträchtigen die anhaltenden Unsicherheiten über Inflation, Zinspolitik und damit die Höhe der Finanzierungskosten das Transaktionsgeschehen am Büroinvestmentmarkt“, sagt Kemper. Das Investitionsvolumen erreichte im ersten Quartal lediglich 1,8 Milliarden Euro.
Im ersten Quartal 2023 zeigt die Frankfurter Bankenlage mit minus 4,8 Prozent noch die beste Quartalsperformance. Der neue Indikatorstand notiert bei 178,9 Punkten. In der Mainmetropole hat sich die Marktmiete vergleichsweise deutlich erhöht und konnte den Effekt des Renditeanstiegs etwas abmildern. Die Berliner Spitzenlagen liegen ebenfalls dank positiver Mieteffekte mit minus 4,9 Prozent nur knapp dahinter auf dem zweiten Platz und dem neuen Indikatorstand von 214,4 Punkten. Mit etwas größerem Abstand folgt die Hamburger Innenstadt mit minus 5,8 Prozent auf 213 Punkte. In der Münchener Spitzenlage resultieren nur leichte Mietpreisanstiege in der Spitze und der Breite in einer Quartalsperformance von minus 6,4 Prozent auf 208,1 Punkte. Auf dem letzten Platz landet Düsseldorf mit minus 7,0 Prozent und 173,6 Punkten. Die Stadt am Rhein konnte im ersten Quartal keine positiven Impulse aus dem Mietmarkt registrieren, nachdem die Spitzenmiete im Vorquartal sehr kräftig gestiegen war. Nun schlagen die vier Rückgänge der Quartalsperformance voll in der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance durch. Insbesondere das vierte Quartal 2022 sowie das erste Quartal 2023 sorgen für ein Jahresminus von 16,7 Prozent und damit den höchsten Rückgang auf Jahressicht seit Beginn der Victor-Berechnung im ersten Quartal 2004. Wie im Vorquartal ist das negative Jahreswachstum in München mit minus 14,9 Prozent am geringsten. Den zweiten Platz teilen sich die Düsseldorfer Bankenlage sowie die Hamburger Innenstadt (jeweils minus 16,2 Prozent). Die Berliner Spitzenlagen erreichen mit minus 16,7 Prozent genau den Durchschnitt aller betrachteten Immobilienhochburgen. Trotz der besten Quartalsperformance ist die Frankfurter Bankenlage mit minus 18,6 Prozent das Schlusslicht bei der Jahresperformance. (DFPA/mb1)
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