Vom Mieter zum Eigentümer – lohnt sich ein Mietkauf?
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist nach wie vor sehr hoch in Deutschland. Egal ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus – für den Erwerb von Wohneigentum brauchen Kaufinteressenten das nötige Eigenkapital. Ist dieses nicht vorhanden, lässt sich der Wunsch vom Eigenheim meist schwer verwirklichen. Eine Option für eigenkapitalschwächere Käufergruppen kann der sogenannte Mietkauf sein. Darauf verweist das Maklerunternehmen Von Poll Immobilien.
„Verfügen Kaufinteressenten über sehr wenig Eigenkapital beziehungsweise eine unzureichende Einkommenssituation, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Bank den benötigten Kredit zur Immobilienfinanzierung nicht bewilligt. Über einen Mietkauf haben Interessenten die Möglichkeit, die gemietete Immobilie nach Ablauf einer festgelegten Frist zu erwerben und so deren Eigentümer zu werden“, erklärt Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei Von Poll Finance und Geschäftsstellenleiterin bei Von Poll Immobilien Vechta. Und weiter: „Ob ein Mietkauf eine gute Alternative zum klassischen Immobilienkauf ist, hängt jedoch stark von der individuellen Situation der Interessenten ab. Denn diese Form der Ratenzahlung ist nicht für jeden die optimale Lösung. Zudem gibt es einige Fallstricke, die es zu beachten gilt.“
Beim Mietkauf wird in zwei verschiedene Modelle unterschieden: den klassischen Mietkauf und den Optionskauf. Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mietkäufer vertraglich dazu, die gemietete Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Der Kaufpreis wird dabei bereits durch einen Teil der monatlichen Mietzahlungen getilgt, dazu wird in der Regel die Zahlung einer bestimmten Restsumme am Ende der Laufzeit vereinbart. In Form eines Mietkaufvertrages – bestehend aus Miet- und Kaufvertrag – werden neben Mietpreis und -dauer auch der Kaufpreis und der spätere Kaufzeitpunkt beziehungsweise der Eigentumsübergang festgelegt. Der Vertrag muss dabei notariell beglaubigt werden, um rechtskräftig zu sein. Demnach fallen direkt nach der notariellen Beurkundung die üblichen Erwerbsnebenkosten an, die Mietkäufer ebenso einkalkulieren müssen. Während die monatliche Miete zusätzlich einen Mietzins beinhaltet, wird die Dauer der Laufzeit meist auf zehn Jahre bis 25 Jahre angesetzt. Beim Optionskauf hingegen hält sich der Mietkäufer die Option vor, die gemietete Immobilie nach Ablauf der gesetzten Frist zu erwerben, verpflichtet sich jedoch nicht final dazu. Folglich wird auch kein Kaufvertrag geschlossen. Stattdessen gewährt der Vermieter dem Mietkäufer ein Optionsrecht, das er im Grundbuch verankern lässt. Mietkäufer könnten sich nach Ablauf der Frist gegen einen Kauf aussprechen. Da der Kauf noch nicht in Stein gemeißelt ist, entfalle beim Optionskauf auch die Anzahlung.
Auf den ersten Blick biete der Mietkauf Vorteile. Zum einen haben so auch Käufergruppen, die nicht über das notwendige Eigenkapital verfügen, die Chance zu Wohneigentum zu kommen. Zum anderen gebe es weniger Voraussetzungen, die für einen Mietkauf erfüllt werden müssen. „Bei einem Mietkauf gelten andere Anforderungen an die Interessenten als bei einer Bank. Wichtig ist, dass das Einkommen der Mietkäufer hoch genug ist und die Gesamtbonität stimmt, um sicherzustellen, dass die vereinbarten monatlichen Mietkosten gedeckt werden. Vorteilhaft für Mietkäufer ist zudem, dass die Monatsmiete während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Das bedeutet, Mieter sind weder von der Mietpreis- noch Zinsentwicklung abhängig und können besser kalkulieren“, sagt Lotzkat.
Interessenten sollten allerdings auch die Nachteile beim Mietkauf im Blick behalten. Bereits die Auswahl an Mietkauf-Angeboten sei relativ gering, ebenso wie die Auswahl an geeigneten Objekten, die den Suchkriterien der Interessenten entsprechen. Das führe wiederum dazu, dass sich nur schwer ein valider Vergleich zwischen den verschiedenen Anbietern ziehen lässt. Somit gestalte sich ein Mietkauf zumeist etwas undurchsichtig. Ein weiterer Nachteil sei, dass Mietkäufer keinerlei Förderungen seitens des Staats in Anspruch nehmen können. Denn für diese Art des Immobilienerwerbs sind keinerlei Fördermittel vorgesehen. (DFPA/mb1)
Die Von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Von Poll Immobilien ist mit den Sparten Von Poll Commercial, Von Poll Real Estate sowie Von Poll Finance, neben Deutschland, auch in Österreich, der Schweiz, Spanien, Portugal, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich, und Luxemburg vertreten.