Weiterhin schwierige Rahmenbedingungen auf dem Büro-Investmentmarkt
Die veränderten Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten, die bereits gegen Ende vergangenen Jahres zu geringeren Investmentumsätzen geführt hatten, sind auch 2023 bislang marktbestimmend. Mit einem Investmentumsatz im ersten Quartal von knapp 1,27 Milliarden Euro erzielten Büro-Investments einen Marktanteil von nur 25 Prozent und müssen ihre Führungsposition bei gewerblichen Investments an Retail (30 Prozent) abgeben. Dies ergibt eine Analyse des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Die aktuelle Situation auf den Märkten spiegelt sich vor allem im Ergebnis der A-Standorte wider, die alle Umsatzeinbußen aufweisen, da ihnen vor allem großvolumige Verkäufe fehlen und, anders als in den Vorjahren, keine anteilig einzurechnenden Portfolioverkäufe stattgefunden haben. Insgesamt konnten in den ersten drei Monaten des Jahres lediglich zwei Abschlüsse über 100 Millionen Euro erfasst werden. Trotz des schwierigen Umfelds hat sich im bundesweiten Vergleich aber wieder Berlin mit 287 Millionen Euro an die Spitze der Städte gesetzt. Ergebnisse im dreistelligen Bereich erzielen außerdem noch München (172 Millionen Euro) und Düsseldorf (156 Millionen Euro). In Hamburg wurden 73 Millionen Euro erzielt, in Frankfurt waren es 48 Millionen Euro, in Köln 37 Millionen Euro und in Stuttgart 24 Millionen Euro.
Dass die aktuell deutlich rückläufigen Investmentumsätze aufgrund des schwierigen und langwierigen Preisanpassungsprozesses in erster Linie ein Problem der Top-Städte und Core-Objekte ist, zeigt sich auch daran, dass der Umsatzrückgang in Städten bis 250.000 Einwohnern lediglich acht Prozent beträgt, wohingegen er sich in den großen A-Städten auf fast 78 Prozent beläuft.
Nachdem die Notenbanken die Zinsen 2023 weiter angehoben haben, sind die Kaufpreise nochmals gesunken. Die Netto-Spitzenrendite für Büros ist demzufolge an den einzelnen Standorten um 20 bis 50 Basispunkte gestiegen. Am teuersten ist nach wie vor München mit 3,35 Prozent, knapp vor Berlin mit 3,40 Prozent. Es folgen Hamburg sowie Köln mit 3,55 Prozent. In Stuttgart notiert sie bei 3,60 Prozent und in Frankfurt und Düsseldorf liegt sie jeweils bei 3,85 Prozent.
„Die Büro-Investmentmärkte werden auch in den nächsten Quartalen noch mit schwierigen Rahmenbedingungen zu kämpfen haben. Solange der Zinsgipfel nicht erreicht ist und Sicherheit bezüglich der wieder anziehenden Konjunktur besteht, wird der Findungsprozess eines für alle Seiten akzeptablen und fairen Preisniveaus nicht vollständig abgeschlossen werden können. In engem Zusammenhang damit stehen auch die weitere Entwicklung der Nutzermärkte sowie strukturelle Themen, beispielsweise ein etwas wachsender Homeoffice-Anteil bei Großunternehmen, eine gewisse Zurückhaltung bei Anmietungen der öffentlichen Hand und offene Fragen im Zusammenhang mit ESG-Themen. Gleichzeitig ist aber zu berücksichtigen, dass es durchaus auch positive Signale gibt. Hierzu gehören zum Beispiel die Chance, dass die Notenbanken den Zinszyklus im ersten Halbjahr abschließen könnten, die Stimmung der Unternehmen sich zunehmend verbessert, die Konjunkturprognosen angehoben wurden und die Inflation, wenn auch noch langsam, zurückgeht. Vor diesem Hintergrund ist nicht auszuschließen, dass sich im Laufe des zweiten Halbjahres die Rahmenbedingungen merklich verbessern werden. Unbestritten ist aber, dass der Investmentumsatz dieses Jahr deutlich niedriger ausfallen wird als aus den Vorjahren gewohnt“, so Marcus Zorn, CEO von BNPPRE Deutschland. (DFPA/JF1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.