Wohninvestmentmarkt Deutschland: 2021 war das Jahr der Rekorde
Das Jahr 2021 markiert einen neuen Rekord am deutschen Investmentmarkt für Wohnimmobilien. Es wechselten Wohnimmobilien für etwa 51,8 Milliarden Euro die Eigentümer (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Damit wurden der bisherige Rekord aus dem Jahr 2015 (23,3 Milliarden Euro) und der Vorjahreswert (20,5 Milliarden Euro) um jeweils mehr als das Doppelte übertroffen. Zum ersten Mal überhaupt war Wohnen noch vor Büro die umsatzstärkste Nutzungsart am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Das meldet der Immobiliendienstleister Savills.
Die Mehrheitsübernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia sei ein maßgeblicher, aber nicht der einzige Treiber gewesen, denn auch ohne diese Übernahme hätte ein neues Rekordvolumen in den Büchern gestanden. Insgesamt ließ sich eine deutlich höhere Nachfrage von Investierenden nach Wohnimmobilien feststellen. „Wohnimmobilien gelten vielen Investierenden als Anleihesubstitut par excellence, so dass weiterhin zusätzliches Kapital in den Markt fließt. Da die Anleiherenditen niedrig bleiben, ist ein Ende des Kapitalzuflusses nicht in Sicht“, berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und ergänzt: „Im vergangenen Jahr hat sich der Investmentmarkt zudem spürbar internationalisiert und weitere Akteure und Fondsvehikel starten erst jetzt mit dem Portfolioaufbau. Dies wird zu weiterhin intensiven Bieterwettstreiten führen“. Investierende aus dem Ausland kauften im letzten Jahr Wohnungen für mehr als zehn Milliarden Euro an – der bisherige Höchstwert lag bei 3,7 Milliarden Euro.
Im Jahr 2021 wechselten rund 284.000 Wohnungen die Eigentümer. Das ist der zweithöchste Wert seit dem Jahr 2015. Das Rekordvolumen sei folglich nicht nur auf einige große Transaktionen, sondern vor allem auch auf die in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Kapitalwerte zurückzuführen. Rund 86 Prozent aller gehandelten Wohnungen beziehungsweise etwa 83 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen im letzten Jahr auf Portfoliotransaktionen. Aufgrund der Übernahme der Deutschen Wohnen, aber auch aufgrund weiterer Großtransaktionen wie der Übernahme von Akelius und des Verkaufs von rund 15.000 Wohnungen an die kommunalen Wohnungsunternehmen seitens Vonovia und der Deutschen Wohnen, war Berlin der mit Abstand umsatzstärkste Standort. Etwa 56 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Hauptstadt.
Etwa elf Prozent des Transaktionsvolumens wurde mit Projektentwicklungskäufen realisiert. Dies ist zwar der niedrigste Anteil seit dem Jahr 2015, absolut floss jedoch noch nie so viel Kapital (5,6 Milliarden Euro in 2021) in den Kauf von Projektentwicklungen. Dies unterstreiche die hohe Nachfrage nach Neubauten am Investmentmarkt. Erwartet werde daher eine noch höhere Nachfrage nach Neubauten im kommenden Jahr.
Neben dem Transaktionstreiber ESG dürfte auch die insgesamt hohe Nachfrage am Investmentmarkt für eine rege Transaktionsaktivität im Jahr 2022 sorgen. Savills erwartet, dass das Volumen im laufenden Jahr die Marke von 20 Milliarden Euro übersteigt. Zukünftig werde nicht nur der Blick auf die einzelnen Immobilien vor dem Hintergrund von ESG und Inflation zunehmend wichtiger, sondern auch eine Analyse der regionalen Fundamentaldaten. „Das vergangene Jahrzehnt war im Hinblick auf die Fundamentaldaten eine goldene Ära für Eigentümer:innen von Wohnungen“, konstatiert Nemecek und konkretisiert: „Die Bevölkerung ist vielerorts stark gestiegen, ebenso wie die Haushaltseinkommen. Gleichzeitig wurden fast überall deutlich zu wenige Wohnungen gebaut“. Doch dieses Umfeld ändere sich nun, da die Bautätigkeit angezogen hat und gleichzeitig weniger Menschen in die Städte ziehen. „Insgesamt bleiben die Fundamentaldaten am Wohnungsmarkt weiterhin sehr vorteilhaft für Investierende. Allerdings driften die Regionen bei den Nachfrage- und Angebotsparametern zusehends auseinander. Das Identifizieren von Opportunitäten erfordert daher eine noch intensivere Auseinandersetzung mit den einzelnen Regionen“, so Nemecek. (DFPA/mb1)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 39.000 Mitarbeiter weltweit.