Wohnmarkt: Leerstand bestimmt Mietniveau
Trotz Corona-Pandemie zeigt sich der deutsche Mietwohnungsmarkt äußerst robust: In allen Städtekategorien haben sich die mittleren Bestands-Angebotsmieten seit Anfang 2020 positiv entwickelt, wie eine Analyse des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) zum Wohnmarkt für das erste Halbjahr 2021 ergibt. Um Orientierungshilfen und einen Überblick auch über kleinere Standorte zu liefern, veröffentlicht BNPPRE zum dritten Mal ein Research-Produkt, das sich speziell an institutionelle Investoren richtet. Neben einem Überblick zu den bundesweiten Investment- und Vermietungsmärkten enthält der Report komprimierte Darstellungen der wichtigsten Marktindikatoren der großen Standorte und Factsheets für über 100 Städte.
„Ausschlaggebender Faktor für die stark gestiegenen Angebotsmieten in den großen Agglomerationsräumen ist der sehr niedrige Leerstand. Um nachhaltig für eine Entlastung zu sorgen, ist es somit unumgänglich, die Bauaktivität weiter auszuweiten“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate und Head of Residential Investment. Über alle kreisfreien Städte betrachtet, liegt der Leerstand im Schnitt bei 2,7 Prozent und damit etwas unterhalb der benötigten Fluktuationsreserve von drei Prozent. Auf den ersten Blick scheine also nur eine leichte Unterversorgung zu bestehen, jedoch gebe es deutliche regionale Unterschiede. Der Zusammenhang zwischen hohen Mieten und niedrigen Leerstandsquoten werde besonders in den A-Städten deutlich. In München liegen die Mieten seit Jahren bundesweit am höchsten, der marktaktive Leerstand beträgt aber nur 0,2 Prozent. In Düsseldorf ist die Situation mit 1,4 Prozent demgegenüber deutlich weniger angespannt. Zwar ist das Mietniveau hoch, im Ranking der A-Städte liegen aber die Median-Angebotsmieten im Bestand und Neubau niedriger als in den anderen Märkten. Unter den fünf Städten mit der niedrigsten Leerstandsquote sind mit Freiburg, Münster und Darmstadt auch drei Städte, die nicht zu den Top-Märkten zählen.
In der langfristigen Betrachtung weist Berlin mit deutlichem Abstand die höchste Dynamik bei der Mietentwicklung der A-Städte auf. So hat die Hauptstadt mit plus 61 Prozent seit 2014 eine beeindruckende Aufholjagd hingelegt und belegt aktuell Platz vier im Ranking der höchsten Median-Angebotsmieten. Am anderen Ende des Spektrums liegt Hamburg. Die Hansestadt wies bereits 2014 mit im Mittel 13 Euro pro Quadratmeter ein hohes Niveau auf, legte seitdem aber „nur“ um rund ein Fünftel auf 15,50 Euro pro Quadratmeter zu. Zurückzuführen sei dies unter anderem auf die im Vergleich zu den anderen großen Städten seit Jahren sehr hohen Baufertigstellungszahlen.
Die Entwicklung der durchschnittlichen Median-Angebotsmieten aller kreisfreien Städte verlaufe im Bestand und Neubau nahezu im Gleichschritt. Während im Neubausegment die Medianmiete im Durchschnitt bei 11,50 Euro pro Quadratmeter und somit um 26 Prozent gegenüber 2014 zugelegt hat, beträgt der Zuwachs im Bestand 28 Prozent (8,80 Euro pro Quadratmeter). Betrachtet man nur die Entwicklung seit Anfang 2020, kommen beide Kategorien auf ein Wachstum von rund fünf Prozent – ein deutliches Indiz dafür, dass der Mietwohnungsmarkt insgesamt eine starke Resilienz zeige. (DFPA/mb1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.