Aengevelt: Wohnungsgemeinnützigkeit hilft nicht gegen Wohnungsmangel
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, hält die vom Bundeskabinett beschlossene Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit für keinen geeigneten Weg, den sich seit Jahren verschärfenden Wohnungsmangel wirksam abzubauen.
Das Gemeinnützigkeitsrecht sei mit derart gravierenden Risiken verbunden, dass davon abzuraten ist, die Wohnungsgemeinnützigkeit als Retterin der fehlgesteuerten Wohnungspolitik in Anspruch zu nehmen. Professionelle Wohnungswirtschaft könne man unter diesen Bedingungen nicht betreiben, sondern allenfalls sehr kleine Mengeneffekte in bestimmten Nischen erzielen. Zur Bewältigung des mittlerweile krassen Wohnungsmangels empfiehlt Aengevelt die Rückkehr zu einer großzügigen degressiven AfA und zur deutlichen Erhöhung der im Bundeshaushalt vorgesehenen Mittel für die Wohnungsbauförderung.
Risiken ergeben sich insbesondere aus der Abgrenzung vom ideellen Bereich (also der Vermietung preisgünstigen Wohnraums an Bedürftige), von Vermögensverwaltung, von steuerbegünstigtem Zweckbetrieb und steuerpflichtigem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb. So darf der wirtschaftliche Geschäftsbetrieb nicht überwiegen und er darf auf keinen Fall zu Verlusten führen, die mit Mitteln ausgeglichen werden, die aus dem ideellen Bereich stammen. Professionelle Wohnungswirtschaft ist aber nicht ohne wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb machbar. Um Erstbezugswohnungen unterhalb der Marktmieten anbieten zu können, ist man auf Quersubventionierung durch Objekte angewiesen, die an einkommensstärkere Mieter vermietet werden und mit denen Überschüsse erwirtschaftet werden sollen.
Je nach Marktentwicklung muss man neben der reinen Bauvorbereitung und Baurealisierung im Gesamtunternehmensinteresse beispielsweise auch Grundstücksgeschäfte, Projektentwicklungen für Dritte oder Bauträgergeschäfte durchführen, wenn Grundstücksverhältnisse, baurechtliche Vorschriften, Wettbewerb und externe marktrelevante Faktoren keine andere Möglichkeit zulassen.
Risikoarm und sinnvoll wird die Inanspruchnahme der neuen Wohnungsgemeinnützigkeit allenfalls in bestimmten Nischen sein, etwa, wenn existierende gemeinnützige Körperschaften, die mildtägige Zwecke verfolgen, in bescheidenem Umfang in den Bau von Wohnungen für Bedürftige einsteigen wollen. Krisenangemessene Mengeneffekte kann man deshalb von der neuen bislang nicht praktizierten Wohnungsgemeinnützigkeit erfahrungsgemäß nicht erwarten.
Viel sinnvoller wäre es, die steuerliche Förderung des Wohnungsneubaus endlich wieder auf das Niveau zu heben, mit dem es gelungen war, die krasse Nachkriegswohnungsnot zu beseitigen. Die degressive Abschreibung ist zwar so verbessert worden, dass heute innerhalb der ersten sechs Jahre 26,5 Prozent der Investitionssumme abgeschrieben werden können. Bis 1995 waren es jedoch 38 Prozent, bei Bauvorhaben in den Neuen Bundesländern sogar 55 Prozent. Eine weitere Anhebung der degressiven AfA auf das frühere Niveau wäre sinnvoller als eine steuerliche Entlastung von neuzugründenden gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Auch könnte die Bundesregierung die Wohnungsbauförderung wieder verbessern, um die Lücke zwischen Kostenmieten und am Markt erzielbaren Mieten zu schließen. (DFPA/ljh)
Aengevelt ist ein Immobiliendienstleister mit Sitz in Düsseldorf. Das Unternehmen wurde 1910 gegründet und beschäftigt rund 130 Mitarbeiter.