Deutsche Finance-Publikums-AIF vorläufig mit "a- (AIF)" bewertet
Die Ratingagentur Scope hat den alternativen Investmentfonds „DF Deutsche Finance Private Fund 12 Immobilien Global“ des Münchener Investmentmanagers Deutsche Finance mit dem vorläufigen (preliminary) Rating von „a- (AIF)“ bewertet. Das Initial Rating wird erteilt, sobald der AIF mehr als 50 Prozent investiert ist.
Der Anleger kann sich über den Publikums-AIF an einem von der Deutsche Finance gemanagten Dachfonds beteiligen. Der „DF Deutsche Finance Private Fund 12 Immobilien Global“ ist als Blindpool konzipiert und soll planmäßig über institutionelle Zielfonds in die Assetklasse Immobilien investieren. Dabei liegt der Fokus auf Gewerbeimmobilien (schwerpunktmäßig Büro, Einzelhandel, Hotel sowie Industrie und Logistik) mit einer Beimischung von Wohnimmobilien.
Der Schwerpunkt der Anlagestrategie liegt in Value-Add- und opportunistischen Strategien. In regionaler Hinsicht soll eine Diversifikation sowohl über Industrie- als auch Schwellenländer erfolgen. Mindestens 60 Prozent der Zielinvestitionen sollen auf ausländische geschlossene Spezial-AIF erfolgen.
Der AIF soll bei Platzierung an wenigstens fünf institutionellen Zielfonds beteiligt und über mindestens 20 einzelne Immobilieninvestments diversifiziert sein. Zum Stichtag des Ratings sind bereits sieben mögliche Zielfonds identifiziert. Bei plangemäßer Anbindung dieser Zielfonds bewertet Scope die dadurch erreichte Diversifikation nach Strategien und regionaler Verteilung positiv.
Laufende Auszahlungen sind auf Ebene des „DF Deutsche Finance Private Fund 12 Immobilien Global“ nicht geplant. Die verfügbare Liquidität aus Ausschüttungen und Exits der institutionellen Zielfonds soll während der Laufzeit des AIF vorwiegend für Reinvestitionen verwendet werden.
Auf Grundlage der historisch erfolgten Exits auf Zielfondsebene prognostiziert die Deutsche Finance für die Anleger über die Fondslaufzeit einen Gesamtmittelrückfluss in Höhe von 152 Prozent. Die Laufzeit des AIF ist bis zum 30. Juni 2024 befristet. Anschließend folgt eine dreijährige Auszahlungs- beziehungsweise Liquidationsphase.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch die Expertise der Deutsche Finance in der Auswahl global investierender institutioneller Zielfonds im Immobiliensegment. Hinzu kommt der Marktzugang durch ein langjährig aufgebautes Netzwerk aus lokal operierenden Zielfondsmanagern und die Verlängerung der Wertschöpfungskette durch die 2017 gegründete Tochtergesellschaft in London. Auch der bisher positive Wertverlauf der gemanagten Dachfonds unabhängig vom jeweiligen Auflagejahr konnte Scope überzeugen. Schließlich nennt Scope das erhöhte Upside-Potenzial durch die Anbindung von teils eigenen institutionellen Zielfonds sowie Co-Investments und das nicht mehr existente Rückabwicklungsrisiko, da das Eigenkapital-Mindestvolumen bereits gezeichnet wurde
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem die Blindpool-Struktur mit weit gefassten sektoralen und regionalen Allokationskriterien und die Akquisitionen in einem hochpreisigen Immobilienmarktumfeld. Hinzu kommen die hohe Anfangs- und sehr hohe laufende Kostenbelastung sowie die geringe Investitionsquote auf AIF-Ebene. Auch die mehrstöckige Fondsstruktur mit potenziellen Rechtsrisiken im Ausland und das in Höhe und Dauer unbegrenzte Reinvestitions-Risiko benennt Scope als Risikotreiber.
Quelle: Ratingmitteilung Deutsche Finance
Die Deutsche Finance Group ist ein unabhängiger Investmentmanager mit Sitz in München. Die 2005 gegründete Unternehmensgruppe bietet Anlegern über Geschlossene Dachfonds und Private Placements Co-Investitionen in institutionelle Fondsportfolios in den Assetklassen Immobilien, Private Equity Real Estate und Infrastruktur. (JF1)