Experten erwarten Zuflüsse in die Assetklasse Real Estate Debt
Im Segment Real Estate Private Debt gab es in den vergangenen beiden Jahren kaum Aktivität. Zu groß war die Unsicherheit am Immobilienmarkt. Spätestens 2025 wird es jedoch wieder mehr neue Immobilienkreditfonds geben und weiteres Geld von Institutionellen in die Assetklasse fließen. Bereits jetzt zeigen sich Zeichen der Belebung am Markt. Geändert haben sich die Strukturen: MezzanineKapital spielt kaum noch eine Rolle, dagegen liegt nun der Fokus auf Whole-Loans. Die Renditen sind wieder deutlich höher als in der Niedrigzinsphase. Dies sind die Kernergebnisse der Online-Pressekonferenz „Real Estate Private Debt: Muss sich die Assetklasse nach der Zinswende neu erfinden?“.
Teilnehmer waren Uwe Janz, Leiter Treasury & Private Debt bei der Intreal, Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, und Pascal Scheeff, Managing Director Institutional Sales bei der BF.capital.
Janz definieret zunächst den Begriff: „Private Debt ist die Bereitstellung von Fremdkapital durch Nicht-Banken und ohne Einbeziehung des Kapitalmarktes – daher private.“ Er ist optimistisch für das Real-Estate-Private-Debt-Segment: „Der Rückzug der Banken hält an. Real Estate Private Debt kann die Lücke teilweise füllen. Dies ist einer der Gründe, weshalb wir 2024 steigende Mittelzuflüsse in das Segment erwarten. Auch Zahlen der Inrev untermauern diese Erwartung: Im Rahmen der Investment Intentions Survey 2023 gaben fast 80 Prozent der Investoren an, ihre Real-Estate-Debt-Allokation ausbauen zu wollen. Damit war Debt innerhalb aller Immobilienanlagen das Segment, das laut Inrev am stärksten wachsen wird.“
Janz erwartet eine deutliche Refinanzierungslücke bei auslaufenden gewerblichen Immobilienkrediten in den kommenden Jahren in Europa: „Die Kanzlei Macfarlanes beziffert das Volumen auslaufender gewerblicher Immobilienkredite auf 150 Milliarden Euro allein für 2025. Laut einer Studie von CBRE gelten davon knapp 40 Milliarden Euro als refinanzierungsgefährdet. Von 2024 bis 2027 ergibt sich laut Studie eine Refinanzierungslücke in Europa von 176 Milliarden Euro. Dies stellt für alternative Kreditgeber – wozu Kreditfonds zählen – eine potenzielle Chance dar, institutionellen Kunden Restrukturierungslösungen anzubieten.“
Institutionelle haben wieder Spielräume
Manuel Köppel von der BF.capital schätzt den Anteil von Real Estate Debt in deutschen institutionellen Portfolios auf etwa 1,0 Prozent. Bei den Real-Estate-Debt-Engagements hat es in den vergangenen zwei Jahren kaum Bewegung gegeben. Es kam allenfalls zu passiven Veränderungen – beispielsweise durch Rückführungen von Darlehen oder Abwertungen. Köppel weiter: „Aktuell beobachten wir, dass Institutionelle wieder mehr Spielräume haben. Sowohl Zinsen als auch Immobilienpreise haben sich stabilisiert, so dass wieder sicherer kalkuliert werden kann. Wir befinden uns derzeit im Fund Raising für unseren neuen Real Estate Debt Fund. Wir wollen einer der ersten sein, der nach der Krise wieder an den Markt kommt.“
Pascal Scheeff von BF.capital ergänzt: „Das Debt-Segment hat im Vergleich zur Zeit vor der Zinswende Veränderungen erlebt. Mezzanine-Strukturen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle. Sowohl Investoren als auch Fondsanbieter stufen aktuell vor allem Whole-Loan-Strategien als attraktiv ein. Mezzanine wird aber perspektivisch zurückkommen, wenn der Markt sich weiter erholt hat.“ (DFPA/mb1)
Die Intreal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ist eine auf Immobilien-Investmentprodukte spezialisierte Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Hamburg.