Publikums-AIF der Hahn-Gruppe "lässt mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten"
Das Analysehaus Scope bewertet den geschlossenen alternativen Investmentfonds „Hahn Pluswertfonds 172“ des Asset und Investment Managers Hahn-Gruppe mit einem Rating von „bb+ (AIF)“. Damit lässt der Fonds eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die Erfahrung des Asset Managers hat das Rating positiv beeinflusst, während vor allem die nicht vorhandene Risikodiversifikation und das Alter der Immobilie das Rating beschränken.
Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 25 Millionen Euro (Eigenkapital: 13,6 Millionen Euro). Gemäß seiner Anlagestrategie investiert der Fonds in eine Gewerbeimmobilie in Witten, Nordrhein-Westfalen.
Die Immobilie, die sich gemäß Emittentenangaben in einem guten Zustand befindet, ist bis Ende September 2029 komplett an die real GmbH vermietet. Daran anschließend verfügt die Mieterin über zusätzliche Verlängerungsoptionen um zuerst acht und dann weitere sieben Jahre.
Die Zinsbindung des Fremdkapitals läuft analog der Mietlaufzeit bis zum 30. September 2029. Somit besteht vor Ende der geplanten Fondslaufzeit 2032 die Notwendigkeit zur Refinanzierung.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 1,65 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,52 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch den sehr erfahrenen Asset Manager im Bereich Einzelhandelsimmobilien, die bonitätsstarke Mieterin, die über die Option zur Verlängerung des Mietvertrags verfügt, und die Vertrautheit mit der Immobilie, da sich diese seit 2007 im Asset Management der Hahn-Gruppe befindet.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem die nicht vorhandene Risikodiversifikation, die recht geringe Restnutzungsdauer der Immobilie am Ende der Fondslaufzeit, und das Anschlussvermietungs- und Refinanzierungsrisiko, da Mietvertrag und Zinsbindung vor Ende der Fondslaufzeit enden.
Die von Scope vorgenommene Kapitalflusssimulation hat für den AIF eine Break-even-Wahrscheinlichkeit von 93,5 Prozent ergeben. Die Verlustmöglichkeit liegt bei 6,5 Prozent und der Value-at-Risk beträgt 21,8 Prozent (ein Verlust von 21,8 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten). Der Publikums-AIF wurde in „Risikoklasse 5“ eingestuft.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Hahn-Gruppe ist als Asset und Investment Manager seit mehr als drei Jahrzehnten auf großflächige Handelsimmobilien spezialisiert. In ihrer Unternehmensgeschichte hat die Hahn Gruppe über 180 Immobilienfonds aufgelegt. Das verwaltete Vermögen liegt bei rund 2,8 Milliarden Euro. (Stand: 31. Dezember 2017) (JF1)