Analyse: Sensationeller Auftakt auf dem Münchner Investmentmarkt trotz Produktknappheit
Auf dem Münchner Markt für gewerbliche Immobilientransaktionen wurde gemäß den jüngsten Zahlen des Immobilienberaters Colliers International ein Transaktionsvolumen von mehr als 2,3 Milliarden Euro umgesetzt. Dieser Wert liegt etwa 85 Prozent über dem Vorjahreswert und setze eine neue Bestmarke für das Umsatzvolumen in einem ersten Quartal.
„In Folge der Abschlüsse der sich bereits seit dem vergangenen Jahr im Verkauf befindlichen Großtransaktionen konnte ein außergewöhnliches Ergebnis realisiert werden, das erst einmal nicht zum Bild der sich weiter verschärfenden Produktknappheit passt“, stellt Béla Tarcsay, Geschäftsführer und Head of Capital Markets bei Colliers International in München, fest. „Das außergewöhnliche Ergebnis ist jedoch auf die zehn größten Transkationen zurückzuführen, die alleine etwa drei Viertel des Gesamtumsatzes für sich beanspruchten. Die Knappheit an Neuprodukten wird zudem durch den zunehmenden Weiterverkauf von Immobilien nach nur kurzen Haltedauern von ein bis drei Jahren abgefedert.“
Zu den größten Transaktionen deutlich im dreistelligen Millionenbereich zählten der Verkauf des unmittelbar am Hauptbahnhof gelegenen „Correo-Quartiers“, das von der Postbank an die Credit Suisse transferiert wurde und insgesamt mehr als 40.000 Quadratmeter Mietfläche umfasst.
Mehr als 70 Prozent des Volumens beziehungsweise 1,7 Milliarden Euro wurde in Büroimmobilien investiert, die in Folge der ungebrochen hohen Nachfrage von Mietern und weiterem Mietpreiswachstum in der Gunst von Investoren weiterhin ganz oben stehen. Es folgen gemischt genutzte Immobilien mit über 370 Millionen Euro. Wie auch in den vergangenen Jahren war auf dem Hotelmarkt zu Beginn des Jahres kaum Aktivität festzustellen, jedoch sei im weiteren Jahresverlauf mit einem spürbaren Anstieg der Transaktionstätigkeit von Beherbergungsimmobilien zu rechnen, was auch für Industrieimmobilien gilt, die in den ersten drei Monaten lediglich 75 Millionen Euro für sich beanspruchen konnten.
Bereits zum Ende des vergangenen Jahres deutete sich eine spürbare Verbreiterung des Bieterfeldes an. Sowohl Asset Manager als auch geschlossene Immobilienfonds kauften jeweils für mehr als 500 Millionen Euro ein, gefolgt von opportunistischen Investoren, die mit 360 Millionen Euro trotz der bereits seit Jahren stark gestiegenen Preise überdurchschnittlich stark aktiv waren. Es folgen an dritter Stelle offene Immobilienfonds und Spezialfonds, die in den vergangenen Jahren stets mit Abstand führend waren, mit mehr als 250 Millionen Euro knapp vor den Versicherungen.
Auf der Verkäuferseite zeigt sich ein noch bunteres Investorenfeld. Projektentwickler konnten Immobilien im Wert von knapp 500 Millionen Euro veräußern – häufig als Forward Deal, gefolgt von geschlossenen Immobilienfonds (350 Millionen Euro) und offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit 290 Millionen Euro. In Folge der weiterhin sehr überschaubaren Alternativanlagemöglichkeiten zeigten Privatinvestoren mit einem Verkaufsvolumen von nur etwa 150 Millionen Euro eine im Jahresvergleich geringe Verkaufsaktivität.
Rund 45 Prozent beziehungsweise 1,1 Milliarden Euro des in Gewerbeimmobilien angelegten Kapitals stammte von ausländischen Investoren, die überwiegend indirekt über Asset Manager in Immobilien investieren. Dabei entfallen alleine drei Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich auf internationale Käufer, so dass das Transaktionsvolumen internationaler Anleger im Vergleich zum Vorjahr auf durchschnittlich 89 Millionen Euro gegenüber 55 Millionen Euro in 2017 gestiegen ist. Während anders als in den Vorjahren Kapital aus Nordamerika kaum den Weg an die Isar fand, waren Investoren aus dem europäischen Ausland (63 Prozent des internationalen Kapitals) und Asien mit 33 Prozent deutlich aktiver. Stellt man diese Summe diejenige, der durch internationale Investoren verkauften Immobilien gegenüber, so ergibt sich ein Saldo von knapp 460 Millionen Euro Kapitalzufluss aus dem Ausland.
Quelle: Pressemitteilung Colliers International
Colliers International Property Consultants Inc. ist ein international tätiges Unternehmen für gewerbliche Immobiliendienstleistungen mit Sitz in Seattle. Colliers International, Deutschland ist ein Verbund von Immobilienberatern mit Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München, Stuttgart und Wiesbaden. (mb1)