Anhaltende Teuerung auf den deutschen Wohn- und Büroimmobilienmärkten
Die hohe Nachfrage nach Wohn- und Büroimmobilien bestimmt nach wie vor das Marktgeschehen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Das zeigt eine aktuelle Marktanalyse des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Dabei hat der Neubau von Wohn- und Büroimmobilien im vergangenen Jahr kaum für Entlastung gesorgt.
Der vdp-Immobilienpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser legte 2018 um 8,2 Prozent zu, die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 5,8 Prozent. Neben steigenden Einkommen und niedrigen Zinsen ist hierfür die hohe Verkaufszurückhaltung auf den Bestandsmärkten verantwortlich. So stagniert die Zahl der Transaktionen seit Jahren, während die Geldumsätze deutlich gestiegen sind. Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung vdp-Research: „Die Motive dieser Verkaufszurückhaltung sind nicht eindeutig zu klären. Aufgrund der stark gestiegenen Preise bleiben Eigennutzer häufig in den eigenen vier Wänden wohnen, denn gerade in den stark nachgefragten Regionen fehlt es an alternativen Angeboten. Das gilt sowohl für den Miet- als auch für den Eigentumsmarkt. Auch für jene, die ihre Immobilie als Anlagegut betrachten, gibt es mit Blick auf fehlende Anlagealternativen gute Gründe, das Objekt im Bestand zu behalten.“
Die angespannten Wohnungsmärkte sorgen derzeit für steigende Mieten, die niedrigen Zinsen für eine starke Nachfrage nach Wohneigentum als Lebensmittelpunkt und zur Kapitalanlage. Eine Entspannung sei kurzfristig nicht zu erwarten, da eine Ausweitung des Wohnungsangebotes nur sehr langsam erfolgen kann. Sofern die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verbleiben, geht Eilers vor dem Hintergrund der erwarteten wirtschaftlichen Entwicklung davon aus, dass der Anstieg der Preise an Dynamik verlieren wird und rechnet mit einem Preisanstieg in Höhe des Anstiegs der Mieten.
Auf dem deutschen Büromarkt sorgte die gute Beschäftigungsentwicklung im vergangenen Jahr für hohe Vermietungsleistungen. Ende 2018 standen bundesweit weniger als fünf Prozent des Büroflächenbestandes leer, in den sieben größten deutschen Büromärkten betrug die gewichtete Leerstandsquote im Jahresdurchschnitt 2018 rund drei Prozent. In der Folge des mangelnden Angebots legten die Büromieten 2018 zu und dürften auch 2019 weiter steigen, selbst für den Fall, dass die konjunkturellen Nachfrageimpulse in den nächsten Monaten schwach ausfallen sollten.
Parallel zu sinkenden Leerständen und steigenden Mieten hielt bei anhaltend niedrigen Zinsen die Nachfrage institutioneller Kapitalanleger nach Büroobjekten an. Die Folge waren fallende Anfangsrenditen und steigende Kapitalwerte. Inwieweit diese Entwicklung anhalten wird, ist offen. Eilers geht davon aus, dass der Cash-Flow, den Büroimmobilien im laufenden Jahr erwirtschaften höher sein wird als im vergangenen Jahr. In Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau spricht das auf Sicht für eine stabile Nachfrage nach Anlageobjekten auf den Büromärkten. „Es ist jedoch nicht abzuschätzen, wie lange das Niedrigzinsniveau anhalten wird. Und es fehlen Erfahrungswerte über die Auswirkungen langanhaltend niedriger Zinsen auf das Verhalten von Immobilieninvestoren auf den Büromärkten“, so Eilers. Insgesamt agierten Investoren zuletzt vorsichtiger – das Tempo des Rückgangs der Anfangsrenditen hat sich etwas reduziert.
Quelle: Marktanalyse vdp
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) mit Sitz in Berlin vertritt die Interessen der Pfandbriefbanken gegenüber nationalen und europäischen Entscheidungsgremien sowie der Fachöffentlichkeit. Der vdp ist einer der fünf Spitzenverbände, die zusammen „Die Deutsche Kreditwirtschaft“ sind. (JF1)