Aschaffenburg, Würzburg, Erlangen und Fürth: "Hidden Champions" für Wohninvestments in Bayern
Die Städte Aschaffenburg, Würzburg und Erlangen weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften momentan die attraktivsten Rahmenbedingungen in Bayern auf. Dasselbe gilt für Aschaffenburg, Fürth und Erlangen bei Neubauimmobilien. Das ist ein Ergebnis des „Risiko-Rendite-Rankings 2017“ des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber, für das insgesamt 15 Städte in Bayern untersucht wurden.
Für das Ranking sind Daten zur Bevölkerungsentwicklung, der sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum mit einbezogen worden. Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset und Transaction Manager Risikoscores. Aus der Summe des davon abgeleiteten standortabhängigen Risikozuschlags mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten wurde die empfohlene Mindestrendite ermittelt. „Diese sollte bei Investments mindestens erzielt werden, um das Standortrisiko abzusichern“, sagt Michael Pressel, Head of Transaction München von Dr. Lübke & Kelber. „Nur so lässt sich einordnen, welche Rendite erzielt werden muss, um das Standortrisiko adäquat eingepreist zu wissen.“
Für die dem Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Aus der Differenz der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Bayern. „Die Städte, die in dieser Berechnung am besten abschneiden, sind die sogenannten ‚hidden champions‘ und weisen besondere Renditevorteile für Investments auf“, erläutert Pressel.
Unter Einsatz einer ausgewogenen und langfristig gesicherten Finanzierung bieten Aschaffenburg, Würzburg und Erlangen bei Bestandsimmobilien und Aschaffenburg, Fürth und Erlangen bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die deutlich über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. In Teillagen in München und Regensburg bei Bestandsimmobilien beziehungsweise in München bei Neubauimmobilien werden dagegen die Mindestrenditen nicht mehr in Gänze erzielt. „Gerade in München trifft ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage, die Preise steigen und in der Folge sinken die Renditen“, erläutert Pressel. „Dies betrifft vor allem etablierte, gute bis sehr gute Wohnlagen. Dezentralere, mittlere Lagen in der bayerischen Landeshauptstadt bieten noch attraktive Renditechancen. Dort gehen die Eigenkapitalrenditen zum Teil deutlich über die empfohlene Mindestrendite hinaus.“
München, Ingolstadt und Regensburg sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die drei Städte Risikozuschläge von 0,1 Prozent für München, 0,4 Prozent für Ingolstadt und 0,5 Prozent für Regensburg. In fünf der 15 analysierten Städte, nämlich Bayreuth, Passau, Nürnberg, Erlangen und Würzburg, führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Bestand inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung, zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. In allen anderen untersuchten Städten ist die Belastung durch den Erwerb einer Eigentumswohnung teilweise deutlich höher als die Mietbelastung.
Quelle: Pressemitteilung Dr. Lübke & Kelber
Die Dr. Lübke & Kelber GmbH ist ein Transaktionsberater und Asset-Manager mit Sitz in Frankfurt. Die Gesellschaft wurde 1968 unter dem Namen Dr. Lübke GmbH in Stuttgart gegründet. (mb1)