B-Städte hängen Top-7 immer weiter ab
Osnabrück, Wolfsburg und Worms weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Das gleiche gilt für Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth bei Neubauimmobilien. Dort können Renditen erzielt werden, die deutlich über den vom Asset Manager Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2017 von Dr. Lübke & Kelber für insgesamt 110 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte.
Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Dabei konnten in fast allen der 110 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von deutlich über drei Prozent erzielt werden - und das sowohl im Bestands- wie auch im Neubausegment.
Auffällig seien die Ergebnisse der Top-7-Städte. So weist zum Beispiel Berlin in guten Lagen jeweils deutlich negative Risiko-Rendite-Relationen auf. Weder im Bestands- noch im Neubausegment lassen sich in der Hauptstadt gegenwärtig Renditen erzielen, die das Standortrisiko hinreichend einpreisen. In den mittleren Lagen Berlins sind aber durchaus lohnenswerte Transaktionen möglich. „Zwar hat Berlin als Investitionsstandort einen sichtbaren Aufschwung erlebt, der weiter anhält, die Preissteigerungen und die entsprechende Renditekompression gerade in den guten Lagen haben das aber weit übertroffen“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber.
In den guten Lagen des Neubausegments finden sich alle Top-7-Städte bis auf Hamburg und Stuttgart im negativen Bereich. Das heißt, dort liegen die erzielbaren Renditen unterhalb der empfohlenen Mindestrendite. „Die nachfragegetriebenen Preiseffekte in den Großstädten kommen mit ebenfalls steigenden Baulandpreisen und Baukosten zusammen und können nicht durch noch höhere Mieten ausgeglichen werden, da diese bereits heute häufig nicht mehr vom Markt abgenommen werden können. Gerade dort, wo der höchste Bedarf besteht, ist Neubau aus Investorensicht oftmals unrentabel“, sagt Jacke. In mittleren Lagen hingegen seien in allen Top-7-Städten lohnenswerte Investments möglich, deren Eigenkapitalrenditen die empfohlene Mindestrendite übersteigen.
Erstmals wurde im diesjährigen Risiko-Rendite-Ranking eine Lageunterscheidung vorgenommen. „Die Anlagestrategie ‚ABBA' sehen wir durch unsere aktuellen Ergebnisse bestätigt: Investoren sollten in A-Städten in deren B-Lagen, also den tendenziell noch günstigeren Gebieten mit Entwicklungspotenzial investieren, während in B-Städten die A-Lagen vorteilhafter sind, da dort die Renditen gemessen am Standortrisiko noch vorteilhafter sind“, erklärt Jacke.
Besonders deutlich wird dies bei einem erneuten Blick auf die Top-7-Städte. Sowohl im Neubau als auch im Bestand finden sich die guten Lagen der deutschen Metropolen sehr deutlich im untersten Drittel der Rankings und sind teils negativ: Dort liegt die erzielbare Eigenkapitalrendite unterhalb der von Dr Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite. In den mittleren Lagen jedoch offenbaren die Rankings auch in den Top-7-Städten noch deutliche Opportunitäten.
Bei vielen B-Standorten zeigt die Analyse vorteilhaftere Risiko-Rendite-Verhältnisse auf. Andererseits ist die Liquidität des Marktes den jeweiligen Standortgrößen entsprechend geringer. „Wenn angestrebte Investitionslaufzeiten und die dadurch erforderlichen Exit-Strategien mit den jeweiligen Standortmöglichkeiten abgeglichen sind, empfehlen sich allen voran unsere ‚hidden champions‘ für das Bestandssegment Osnabrück, Wolfsburg und Worms sowie für das Neubausegment Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth“, fasst Jacke zusammen.
Quelle: Pressemitteilung Dr. Lübke & Kelber
Die Dr. Lübke & Kelber GmbH ist ein Transaktionsberater und Asset-Manager mit Sitz in Frankfurt. Die Gesellschaft wurde 1968 unter dem Namen Dr. Lübke GmbH in Stuttgart gegründet. (JF1)