B- und C-Städte: ZBI sieht gute Investmentchancen im Wohnsegment
Der Fondsinitiator ZBI hat seinen zweiten Marktbericht „Investmentpotenziale von Wohnungsmärkten in zweiter Reihe“ vorgelegt. Zusammen mit dem Immobilienberatungsunternehmen Apollo untersuchte ZBI 24 Städte aus sechs Bundesländern wie etwa Karlsruhe, Regensburg oder Rostock. Fazit: Trotz teils erheblicher regionaler Unterschiede ist in nahezu allen untersuchten Städten ein Rückgang des Wohnungsangebots und demzufolge auch des Leerstandes zu verzeichnen. „Alle 24 betrachteten Städte verfügen über Potenzial für wohnwirtschaftliche Investments“, sagt Thomas Wirtz, Vorstand von ZBI. Von einer Überhitzung könne derzeit in den untersuchten Märkten nicht gesprochen werden: Von Anfang 2016 bis Sommer 2017 stiegen in den untersuchten Städten die Angebotsmieten im Mittel um 2,4 Prozent, die Angebotspreise für Eigentumswohnungen um 3,9 Prozent – „dies bewegt sich noch in einem normalen Rahmen“, so Wirtz.
Im Einzelnen ist das zahlenmäßige Angebot an Wohneinheiten in den baden-württembergischen Städten Heilbronn, Karlsruhe, Mannheim, Pforzheim und Ulm beim Vergleich mit der Anzahl wohnraumnachfragender Haushalte als gering bis nicht ausreichend zu bewerten. Dabei verringerte sich die Versorgungsquote ausnahmslos, insbesondere in Karlsruhe liegt die Nachfrage deutlich über dem Angebot. Auch die Angebotsreserven, dargestellt durch die Leerstandsquote, nahmen stetig ab. Diese erreichen mittlerweile einen kritischen Wert. Die mittlere Angebotsmiete stieg in den untersuchten Städten zwischen dem Jahr 2016 und dem ersten Halbjahr 2017 im Durchschnitt um 2,7 Prozent. Der mittlere Angebotskaufpreis für Eigentumswohnungen wuchs mit gut 4,8 Prozent noch deutlicher.
In den untersuchten bayerischen Städten Augsburg, Erlangen, Fürth, Regensburg und Würzburg sind Reserven heute teilweise nicht mehr existent, wobei sich insbesondere in Regensburg die Nachfrage in den vergangenen Jahren deutlich erhöhte. Die Neubauaktivitäten liegen dort zwar auf einem hohen Niveau, werden aber mit Blick auf die steigende Nachfrage in den meisten Städten nicht ausreichen. Das durchschnittliche Wachstum der Angebotsmiete in den fünf Städten lag von 2016 bis zum ersten Halbjahr 2017 bei 2,5 Prozent, die Angebotskaufpreise stiegen um 3,2 Prozent.
In den neuen Bundesländern stellt sich die Lage anders dar. Mecklenburg-Vorpommern etwa hatte nach der Wiedervereinigung enorme Wirtschafts- und Bevölkerungsverluste zu verkraften. Seit einigen Jahren kehrt sich der Trend um, was vornehmlich aus den größeren Städten resultiert, insbesondere in den für die Studie herangezogenen Städten Rostock und Schwerin. Dort stiegen von 2016 bis zum ersten Halbjahr 2017 die Angebotsmieten durchschnittlich um 1,8 Prozent, die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen um 4,0 Prozent. Der ländliche Raum fällt dagegen weiter zurück. In den ausgewählten Städten in Thüringen reicht das Wohnraumangebot in Erfurt, statistisch betrachtet, zur Deckung der Nachfrage aus, während in Jena ein kritisch niedriger Leerstand erreicht ist. Das durchschnittliche Kaufpreiswachstum lag hier im Betrachtungszeitraum im Schnitt bei 3,3 Prozent, während sich das durchschnittliche Mietwachstum bei 1,0 Prozent bewegte.
In den untersuchten Städten in Nordrhein-Westfalen (Hamm, Hagen, Remscheid, Siegen und Krefeld) kann die Wohnraumnachfrage derzeit quantitativ noch nahezu befriedigt werden. Die steigende Nachfrage hat die Wohnraumversorgungsquoten zuletzt aber sinken lassen. Die Mieten stiegen von 2016 bis zum einen Halbjahr 2017 um 1,6 Prozent, während sich der durchschnittliche Angebotskaufpreis für Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum um 2,4 Prozent erhöhte. In Kaiserslautern, Koblenz, Ludwigshafen, Mainz sowie Trier - den untersuchten Städten aus Rheinland-Pfalz - sind durchgehend mehr oder weniger deutliche Anzeichen einer sinkenden Wohnraumversorgung zu beobachten. So haben sich die Leerstände in nahezu allen Städten verringert und bewegen sich mittlerweile auf einem im Vergleich zum Bundesland deutlich unterdurchschnittlichen Niveau. Die Mieten und Eigentumswohnungspreise verzeichneten im beobachteten Zeitraum im Durchschnitt einen Anstieg von 2,8 beziehungsweise 4,9 Prozent.
Trotz der guten Anlagesituation in den ausgewählten Städten kann laut ZBI keine generelle Empfehlung zu jeglicher Investition gegeben werden. „Es sind immer die jeweiligen Makro- und Mikrolagen sowie Objekteigenschaften zu bewerten und mit dem jeweiligen Gesamtbestand zu vergleichen, um letztlich die richtige Entscheidung treffen zu können“, sagt Dirk Meißner, Vorstandsvorsitzender der ZBI Fondsmanagement AG. „Eine detaillierte Kenntnis der Situation vor Ort ist für eine Investition unabdingbar.“
Quelle: Pressemitteilung ZBI
Die ZBI Zentral Boden Immobilien AG mit Sitz in Erlangen konzipiert Wohnimmobilienfonds für private und institutionelle Anleger. Das 1999 gegründete Unternehmen beschäftigt mehr als 350 Mitarbeiter und verwaltet rund 28.000 Wohn- und Geschäftseinheiten. (JF1)