Büroimmobilienmarkt: Sekundärstandorte mit höheren Renditen bei geringeren Risiken
Sekundärstandorte in Deutschland bieten höhere Renditepotenziale als die deutschen Top-7-Städte (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München, Stuttgart). Gleichzeitig ist dort die Ertragsstabilität höher. Das größere Renditepotenzial zeigt sich vor allem in den höheren Nettoanfangsrenditen. Die Spanne an den Sekundärstandorten reicht dabei von 4,1 Prozent in Bonn bis zu 7,0 Prozent in Stralsund und Chemnitz. In den A-Städten liegen dagegen die Nettoanfangsrenditen im Durchschnitt bei 3,2 Prozent. Das geht aus der Studie „Büroimmobilienmarkt: Investmentchancen an Sekundärstandorten“ des Immobilienunternehmens Demire und des Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Bulwiengesa hervor, für die 31 deutsche Sekundärstandorte mit den Top-7-Städten verglichen wurden.
In der Studie werden die Renditepotenziale (Nettoanfangsrenditen) und das Ertragsrisiko (Volatilität der Büromieten) der untersuchten Städte in Relation zueinander gesetzt. Dabei zeigt sich, dass die Städte Bonn, Dortmund, Koblenz und Essen das günstigste Verhältnis aufweisen. Dagegen finden sich die A-Städte Berlin, München und Hamburg – aber auch Leipzig – aufgrund ihrer starken Mietschwankungen am Ende der Skala wieder. Unter den ersten zehn Plätzen mit dem besten Rendite-Risiko-Verhältnis befindet sich mit Düsseldorf nur eine A-Stadt.
„Aufgrund der besseren Renditemöglichkeiten an Sekundärstandorten und der fehlenden Anlagemöglichkeiten in den A-Städten investieren die Marktteilnehmer zunehmend an den Sekundärstandorten. Im vergangenen Jahr wurden rund 27,5 Milliarden Euro abseits der Metropolen investiert, davon rund 15 Milliarden Euro an allen Sekundärstandorten“, kommentiert Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt von Bulwiengesa. „Durch die steigende Nachfrage sinken zwar auch die Nettoanfangsrenditen an den Sekundärstandorten auf neue Tiefststände, dennoch ist der Rendite-Spread zwischen A-Märkten und Sekundärstandorten mit zwei Prozentpunkten weiterhin auf einem hohen Niveau.“
Die Studie untersucht auch die Relation des Flächenumsatzes zum gesamten Bürobestand einer Stadt. Ist der Flächenumsatz im Vergleich zum Bestand hoch, ist dies ein Indikator für eine hohe Umzugsneigung der Büromieter vor Ort. Diese ist in den A-Märkten stärker ausgeprägt als in den Sekundärstandorten.
Spekulative Bautätigkeit kann in Zeiten nachlassender Nachfrage zu höheren Leerständen führen. Im Gegensatz zu den A-Märkten, wo der Anteil von noch nicht belegten Flächen bei Projektbeginn bei circa 40 Prozent liegt, werden Neubaumaßnahmen an Sekundärstandorten in der Regel bedarfsorientiert ausgerichtet, das heißt mit einer hohen Vorvermietungsquote realisiert. Dadurch wird das Risiko von Marktverwerfungen durch Angebotsüberhänge verringert.
Unterm Strich ist die Neubautätigkeit an vielen Sekundärstandorten dennoch relativ höher als in den Metropolen. Dies zeigt ein Vergleich von Neubauflächen und Flächenbestand. Da es sich an den Sekundärstandorten kaum um spekulativen Neubau handelt, resultiert der Neubau aus der steigenden Nachfrage der Unternehmen vor Ort.
Quelle: Pressemitteilung Demire und Bulwiengesa
Die Demire Deutsche Mittelstand Real Estate AG mit Sitz in Frankfurt am Main ist ein Immobilienkonzern, dessen wesentliche Geschäftstätigkeit aus dem Ankauf, der Verwaltung und Vermietung von Gewerbeimmobilien, ihrer Weiterentwicklung sowie der Realisierung von Wertsteigerungen durch aktives Portfoliomanagement besteht.
Die Bulwiengesa AG ist ein unabhängiges Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse. Es beschäftigt 80 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main. (JF1)