Colliers: Einzelhandel umsatzträchtigster gewerblicher Immobiliensektor
Nach Angaben des internationalen Immobiliendienstleisters Colliers wurden im ersten Quartal 2023 Einzelhandelsimmobilien für 1,5 Milliarden Euro gehandelt. Dieses Ergebnis bedeutet sowohl gegenüber dem Vorjahresauftakt als auch gegenüber dem Zehnjahresdurchschnitt einen Rückgang von 37 Prozent. Damit steht das Segment immer noch besser da als der Gesamtmarkt, der angesichts des herausfordernden Wirtschafts- und Finanzmarktumfeldes im Vorjahresvergleich einen Rückgang von 73 Prozent beim Transaktionsvolumen verzeichnete.
Mit einem Marktanteil von 29 Prozent steht das Einzelhandelssegment nach den ersten drei Monaten des Jahres an der Spitze aller gewerblichen Nutzungsarten. Während in der Berichtsperiode im Bürobereich kein Großdeal mit einem Volumen von 250 Millionen Euro und darüber verzeichnet wurde, vereinte der Einzelhandelsbereich gleich zwei der drei Transaktionen in dieser Kategorie auf sich, die am Gesamtmarkt gezählt wurden.
Ansonsten haben sich die Marktaktivitäten auch im Einzelhandelssegment verlangsamt. Mit knapp 40 Transaktionen wurden weniger als die Hälfte der Abschlüsse des Jahresauftaktquartals von 2022 registriert. Drei Viertel davon entfallen auf das Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren. Bedingt durch die Großdeals büßte die Kategorie allerdings mit einem Volumenanteil von 29 Prozent die in den vergangenen Jahren ausgebaute dominante Marktposition ein. Selbst die krisenresilienten Nahversorgungsimmobilien, die diesem Betriebstyp zuzuordnen sind, konnten sich der allgemeinen Kaufzurückhaltung der Investoren nicht entziehen, wenngleich sie mit 55 Prozent das Gros aller Einzelhandelstransaktionen ausmachen. Das Volumen von rund 270 Millionen Euro bleibt absolut betrachtet überschaubar.
Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers: „Aufgrund rarer Transaktionen lebensmittelgeankerter Fachmärkte und Fachmarktzentren lassen sich besonders eindrücklich die verkaufshemmenden Effekte der derzeit schwierigen Preisfindung beobachten. Bestes Beispiel: Der Teilverkauf des Oceans-Portfolios mit 13 Nahversorgungszentren wurde erst nach monatelangen Verhandlungen kurz vor der Jahreswende besiegelt. Bezeichnend ist auch der Ankauf durch die zur Edeka gehörende CEV, die mit dem Kauf vor allem unternehmensstrategische Ziele verfolgt.“
Die aus diesem Deal und laufenden Verhandlungen abzuleitenden Brutto-Spitzenrenditen haben in diesem Segment die Grenze von fünf Prozent in Teilen überschritten. Einkaufszentren in frequenzstarken Lagen liegen indikativ zwischen 5,50 bis 6,00 Prozent. Renditeanstiege von rund einem Viertelprozentpunkt sind im Highstreet-Bereich der sieben großen Investmentzentren anzusetzen. Demzufolge liegen die Bruttospitzenrenditen für Geschäftshäuser in 1a-Lage in einer Spanne zwischen 4,00 bis 4,30 Prozent.
„Das Einzelhandelssegment ist weniger stark vom Einbruch des Transaktionsgeschehens betroffen als der Rest des Investmentmarktes. Bei fortgeschrittener Marktkonsolidierung sind sich Investoren der Risiken, aber auch der Opportunitäten dieser Assetklasse sehr bewusst. Auch mehren sich mit allmählich sinkender Inflation und den seit mehreren Monaten aufwärtsgerichteten Frühindikatoren wie HDE-Barometer und GfK-Konsumklimaindex konsumentenseitig optimistische Vorboten einer konjunkturell bedingten Marktentspannung. Sollte die Rezession doch stärker ausfallen als derzeit prognostiziert, dürfte insbesondere das wenig elastische Lebensmittelsegment und hier vor allem der Bereich Discount profitieren. Ein deutlich ruhigeres Gesamtjahr 2023 ist allerdings auch für diese Assetklasse zu erwarten“, prognostiziert Matthias Leube, CEO bei Colliers. (DFPA/JF1)
Die Colliers International Deutschland GmbH ist ein Immobilienberatungsunternehmen und an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden vertreten.