Deutscher Einzelhandelsinvestmentmarkt zurück auf hohem Niveau
Das Transaktionsgeschehen am deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat im dritten Quartal an Dynamik gewonnen. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Colliers International wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres 7,6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen registriert. Damit ist das Vorjahresergebnis von 7,7 Milliarden Euro fast eingeholt. Allein vier Milliarden Euro und damit über die Hälfte des diesjährigen Volumens wurden in den vergangenen drei Monaten erzielt. Der Marktanteil von Einzelhandelsimmobilien am gesamten gewerblichen Investmentmarkt lag Ende September bei 18 Prozent und nahm erneut Rang zwei hinter Büroimmobilien ein, die es auf 47 Prozent brachten.
Matthias Leube, CEO bei Colliers International: „Marktprägend, nicht nur hinsichtlich des Volumens von knapp zwei Milliarden Euro, war die seit längerem erwartete Fusion von Karstadt und Kaufhof.“ Mit diesem Megadeal, der ein Viertel des Investmentvolumens im Einzelhandelssegment ausmacht, stieg der Portfolioanteil auf 54 Prozent und erreichte ein Volumen von 4,1 Milliarden Euro. Einzelkäufe lagen entsprechend bei 46 Prozent beziehungsweise 3,5 Milliarden Euro.
Zu den deutlichsten Strukturverschiebungen kam es bei den Betriebstypen. Durch den Warenhaus-Deal dominiert volumenmäßig die Kategorie der Geschäftshäuser mit 52 Prozent und verweist Fachmärkte mit 28 Prozent und Einkaufszentren mit 20 Prozent auf die Plätze. Diese Verteilung überdeckt allerdings zwei Trends: Zum einen den Angebotsmangel, der eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Fachmärkten beziehungsweise Fachmarktzentren mit Lebensmittelschwerpunkt einschränkt, zum anderen überdenkt immer mehr Kapital im Umfeld des Onlinehandels seine Strategie im Einzelhandel.
Die Renditen haben sich auch in den vergangenen drei Monaten kaum bewegt – laut Colliers eine Folge des Produktmangels. „Für Objekte ab 20 Millionen Euro aufwärts, die sich in frequenzstarken Lagen befinden und einen Lebensmittler als Ankermieter haben, sind prinzipiell noch Preissteigerungen möglich. Vor allem Shopping Center, die aufgrund von Größe oder Lage nicht am Markt dominant sind bzw. kleinere Center, die nicht food-anchored sind, erleben Preisabschläge. Für solche Einkaufszentren ist es wichtig, neue Konzepte zu entwickeln, um sie zu stabilisieren. Anders als bei Büroobjekten sind die Aussichten auf Mietsteigerungen im Einzelhandel generell stark eingeschränkt“, beobachtet Leube. Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in 1a-Lagen der sieben Investmentzentren Deutschlands liegen Stand Ende September zwischen 2,80 Prozent (München, Frankfurt) und 3,30 Prozent (Düsseldorf, Köln). Einkaufszentren liegen im Schnitt bei 4,50 Prozent. Bei der Suche nach auskömmlicher Verzinsung bleiben somit Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren angesichts einer Rendite von teilweise deutlich über fünf Prozent und einem soliden Cash-Flow in den Augen der meisten Anleger hoch im Kurs.
„Nach dem starken Quartalsergebnis ist der Weg für das Erreichen der Zehn-Milliarden-Euro Marke zum Jahresende 2018 bereitet. Mit dem angekündigten Verkauf der SB-Warenhauskette real durch Metro ist auch bereits ein weiteres überregionales Großportfolio am Markt platziert worden, das voraussichtlich spätestens Anfang nächsten Jahres ergebniswirksam wird. Auch steht der deutsche Einzelhandel angesichts Rekordbeschäftigung, hoher Konsumbereitschaft und steigendem Einzelhandelsumsatz selbst im stationären Handel unter positiven Vorzeichen, so dass die Attraktivität des Segments ungebrochen hoch bleibt. Zusammen mit unseren Kunden entwickeln wir im Zuge des Umbruchs im Einzelhandel Ideen, um deren Immobilien zukunftsfähig zu machen“, so Leube.
Quelle: Pressemitteilung Colliers International
Colliers International Property Consultants Inc. ist ein international tätiges Unternehmen für gewerbliche Immobiliendienstleistungen mit Sitz in Seattle. Colliers International, Deutschland ist ein Verbund von Immobilienberatern mit Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München, Stuttgart und Wiesbaden. (JF1)