Deutscher Logistikimmobilienmarkt: Hohes Investmentvolumen, stagnierende Renditen
Obgleich der Rekord aus dem Jahr 2017 von rund neun Milliarden Euro nicht erreicht wurde, stand der deutsche Logistikimmobilienmarkt auch im vergangenen Jahr im Fokus vieler Anleger. Während 2017 noch vorwiegend Portfoliotransaktionen zum hohen Volumen beitrugen, war 2018 mit 6,8 Milliarden Euro durch eine gestiegene Anzahl kleinerer und mittlerer Transaktionen geprägt. Investments in Logistikimmobilien erreichten aber wieder einen Anteil von mehr als zehn Prozent am gewerblichen Transaktionsmarkt. Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP: „Trotz Trump und Brexit setzen Investoren weiter auf Logistikimmobilien in Deutschland. Nachhaltige Trends wie Urbanisierung und Digitalisierung sowie die unverminderten Entwicklungen zum Outsourcing und zur Flächenkonsolidierung sprechen für die ökonomische Zukunftsfähigkeit der Assetklasse.“
Hollung führt aus: „Die Renditen divergierten stark nach Standort, Gebäudetyp, Baujahr, Mieter, Mietvertragslaufzeit et cetera. Hochwertige Neubauten an etablierten Standorten waren kaum noch über fünf Prozent zu bekommen. Die Bruttoanfangsrendite hat sich in diesem Segment seit Mitte 2018 bei circa 4,80 Prozent eingependelt. Vorwiegend aus dem asiatischen Raum gibt es jedoch Investoren, die im Einzelfall bereit sind, noch tiefer in die Tasche zu greifen. Hierbei handelte es sich aber um Spitzenprodukte in den Top-7-Standorten mit international bekannten Mietern und über zehnjährigen Mietvertragslaufzeiten.“
Der Flächenumsatz erreichte im Jahr 2018 einen neuen Rekordwert. Mit den 1,7 Millionen Quadratmeter aus dem vierten Quartal beläuft sich das Gesamtergebnis auf 7,0 Millionen Quadratmeter. Die hohe Neubautätigkeit trug maßgeblich zu dem starken Ergebnis bei. „Der Flächenmangel in einigen Ballungsräumen hat verstärkt zu einer Ausweichbewegung in andere Regionen geführt, wo noch großflächige Neubauentwicklungen realisiert werden konnten. Für 2019 wird trotz limitierender Faktoren wie Flächenmangel und Auslastung der Bauunternehmen mit einem ähnlich hohen Ergebnis gerechnet“, prognostiziert Hollung.
Die Neubauaktivität fiel im Jahr 2018 mit 4,0 Millionen Quadratmeter an neu errichteten Logistikflächen so hoch aus wie nie zuvor. Im vierten Quartal wurden Baustarts von rund 1,1 Millionen Quadratmeter verzeichnet. Das östliche Ruhrgebiet bleibt nach wie vor der Spitzenreiter unter den Logistikregionen. Für die höchste Nachfrage nach Neubauobjekten sorgten Logistikdienstleister als Nutzer.
Logistikimmobilien bleiben im anhaltenden Niedrigzinsumfeld eine attraktive Anlage. Die hohe Marktliquidität wird bei begrenztem Angebot weiterhin Druck auf die Renditen ausüben. Mit einer stärkeren Renditekompression sei jedoch nicht zu rechnen. Anleger weichen vermehrt auf so genannte Produkte mit Wertschöpfungspotenzial aus, um ihre Renditeerwartungen zu erfüllen.
„Weiterhin profitiert die Branche von weiter steigenden Bestellmengen im E-Commerce und starker Nachfrage wie aktuell aus der Fashion Branche. Urbanisierung und Digitalisierung als Flächentreiber sowie begrenzte Flächenverfügbarkeit für Neubauten von Logistikimmobilien werden Druck auf die Mieten ausüben. Investoren können somit erstmals seit Jahren auf Mietpreiswachstum setzen“, so Hollung in seinem Ausblick.
Quelle: Marktbericht viertes Quartal 20018 von LIP Invest
LIP Invest ist ein Investmentspezialist für Logistikimmobilien. Das Unternehmen entwickelt als unabhängiger Fonds- und Asset Manager Investmentlösungen für institutionelle Investoren. (JF1)