Nachfrage nach Immobilien bleibt auch 2019 hoch
Seit 2010 steigt das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilen-Investmentmarkt kontinuierlich an. Und auch im Jahr 2018 könnte es zu einem neuen Rekordergebnis kommen: Bei gewerblich genutzten Immobilien wird ein Transaktionsvolumen von 60 Milliarden Euro erwartet. Das wäre eine Verdreifachung seit 2010. Inklusive der Nutzungsklasse „Living“ wird sich das Transaktionsvolumen voraussichtlich auf 76 Milliarden Euro summieren. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 mit 80,3 Milliarden Euro wird aber wohl nicht übertroffen werden. Das meldet der Immobiliendienstleister JLL.
Die beliebteste Assetklasse unter den gewerblich genutzten Immobilien bleibt nach wie vor Büro. Auf sie entfällt ein Anteil von rund 45 Prozent. Für diese transaktionsstärkste Nutzungsart zeigt sich auch im vierten Quartal ein nur noch moderater Renditerückgang für Top-Produkte in den besten Lagen. Über alle sieben Hochburgen hinweg hat sich die gemittelte Spitzenrendite von 3,11 Prozent im Vergleich zum Vorquartal noch einmal leicht verringert. Im Zwölf-Monatsvergleich ergibt sich ein Rückgang um 16 Basispunkte. Für 2019 geht JLL davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level einpendeln werden. Vor dem Hintergrund eines Mietpreiswachstums von knapp fünf Prozent ist nach drei aufeinanderfolgenden Jahren mit starker Renditekompression und zweistelligen Wertsteigerungen bei Büroimmobilien für 2018 wieder mit einem etwas moderateren Wertzuwachs zu rechnen. Dieser liegt in der Aggregation über alle sieben Hochburgen 2018 bei knapp zehn Prozent. Im nächsten Jahr dürfte er sich aufgrund der stabilen Renditen dann auf drei Prozent weiter deutlich abschwächen.
Top-Produkte werden auch im nächsten Jahr rar und die Nachfrage dementsprechend unverändert hoch bleiben, so JLL. Die Investoren würden deshalb auch 2019 Produkte oder Lagen in den Big 7 ins Auge fassen, die nicht die Definition von „Core“ erfüllten. Dies werde sich auch in den Renditen widerspiegeln und dazu führen, dass sich etwa die Renditekompression für Objekte in den Top-Lagen, die eine schwächere Gebäudequalität oder kürzere Vertragsrestlaufzeiten aufweisen, fortsetzt und der Abstand zur Spitzenrendite sich von rund 100 Basispunkten zu Jahresbeginn 2017 auf aktuell rund 80 Basispunkte reduzieren könnte.
Die nach wie vor stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist allerdings weiterhin im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht ausländische Investoren in diese Assetklasse. Am Ende des Jahres 2018 liegt die Spitzenrendite bei vier Prozent und damit 70 Basispunkte niedriger als noch Ende 2017. Auch dort erwartet JLL für 2019 eine Stabilisierung auf diesem niedrigen Niveau. Für Logistikimmobilien liegen die Wertsteigerungen 2018 bei rund zwölf Prozent damit dürfte der Höhepunkt erreicht sein.
Die Nachfrage nach Immobilien wird auch 2019 hoch bleiben. Ein Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Milliarden Euro erscheint 2019 erreichbar. Für institutionelle Wohnimmobilientransaktionen könnten bis zu 15 Milliarden Euro anfallen. Das Gesamtvolumen dürfte dann mit rund 70 Milliarden Euro etwa zehn Prozent niedriger ausfallen als 2018.
Erst nach 2019 könnte ein moderater Zinsanstieg dafür sorgen, dass in der Folge auch die Immobilienrenditen leicht ansteigen. Die möglichen Wertverluste könnten zwar bereits bei kleineren Renditeveränderungen signifikant ausfallen. Durch eine positive Mietpreisentwicklung auf Basis einer weiterhin stabilen konjunkturellen Lage, könnten die Wertverluste aber zu einem beträchtlichen Teil kompensiert werden. Und dieses Szenario wird sich voraussichtlich eher abseits von Core abspielen.
„In unserem Basisszenario erwarten wir für das Jahr 2020 den Höhepunkt der derzeitigen Zyklusphase. Eine Zinserhöhung erscheint 2020 nicht unwahrscheinlich zu sein und wird von vielen Marktteilnehmern auch erwartet. Es ist davon auszugehen, dass sich durch eine Zinserhöhung Finanzierungskonditionen verschlechtern und sich insbesondere typische Anleiheinvestoren wie zum Beispiel Versicherungen und Pensionskassen wieder verstärkt dem Anleihemarkt zuwenden, was dem Immobilienmarkt einen Teil der Nachfrage entzieht und zu sinkenden Transaktionsvolumina führen würde“, heißt es im Marktausblick von JLL.
Quelle: Pressemitteilung JLL
Jones Lang Lasalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an. (JF1)