DZ Bank: Droht erneut Gefahr vom US-Häusermarkt?
Der US-Häusermarkt hat sich in den vergangenen zehn Jahren von einer sehr tiefen Krise erholt. Einige Indikatoren erinnern allerdings nur auf den ersten Blick stark an die Situation kurz vor dem Platzen der Preisblase. Der Case-Shiller-Hauspreisindex für die 20 größten Metropolen dürfte beispielsweise in diesem Frühjahr wieder sein Vorkrisenniveau erreichen. Dies ist insofern besorgniserregend, da der rapide Preisverfall im Jahr 2007 in den Großstädten begann. Dort war es auch zu den stärksten Preisübertreibungen gekommen, so merkt Stefan Bielmeier, Bereichsleiter Research und Chefvolkswirt der DZ Bank, in einem Blogbeitrag an.
Dennoch dürften vorerst vom Häusermarkt keine ernsthaften Gefahren für die Konjunktur ausgehen. Eine wichtige Voraussetzung hierfür sei allerdings, dass weiterhin die verschärften Kreditvergaberichtlinien angewendet werden. Letztendlich hätten strengere Finanzierungskonditionen dazu geführt, dass die Eigentumsquote seit der letzten Krise gesunken ist. Vor allem junge Familien seien in das Mietsegment abgewandert. Diese Erstkäufer stiegen also zu einem späteren Zeitpunkt in den Eigentumsmarkt ein, nämlich dann, wenn sie über das erforderliche Eigenkapital verfügten.
Die gute Bezahlbarkeit habe in den vergangenen drei Jahren die Zahl der Hausverkäufe in die Höhe getrieben. Um wirklich beurteilen zu können, ob die Marktaktivität schon wieder heiß gelaufen ist, sollten die Verkaufszahlen laut Bielmeier in Relation zu der Zahl der privaten Haushalte betrachtet werden. So sei die Zahl der Haushalte seit dem Jahr 2007 um rund elf Millionen gestiegen. Werde dies berücksichtigt, wiesen auch die Verkaufszahlen nicht auf einen heiß gelaufenen Markt hin.
Bleibt noch die Bautätigkeit als ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung der Angebotsseite. Hier zeigt die Baustatistik eine moderate Entwicklung. Im langjährigen Durchschnitt wurden rund 13 Häuser pro ein Tausend private Haushalte gebaut, zuletzt entstanden allerdings weniger als zehn Häuser. Aktuell könne von dieser Seite also ebenfalls Entwarnung gegeben werden.
Außer Acht gelassen werden dürfe aber keinesfalls, dass die privaten Haushalte in den USA immer noch hoch verschuldet seien, auch wenn sich die Lage inzwischen entspannt hat. Im vergangenen Jahr lag die Verschuldung im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen bei rund 105 Prozent, nach 134 Prozent im Jahr 2007. Hinzu komme noch, dass seit vier Quartalen der Verschuldungsgrad wieder leicht aufwärts tendiert. Bisher liege der Anstieg jedoch insgesamt nur bei einem Prozentpunkt.
Die gute Lage am Arbeitsmarkt und das niedrige Zinsniveau stützten auch 2018 die Häusernachfrage. Durch einen nur leicht verlangsamten Auftrieb bei den Häuserpreisen und steigende Zinsen werde sich die Bezahlbarkeit einer Immobilie allerdings weiter verschlechtern. Dies wiederum bremse den Schwung auf der Nachfrageseite. Solange es nicht zu einer kurzfristigen Lockerung der Kreditvergabe komme, dürfte sich das Tempo am Häusermarkt also in geordneten Bahnen verlangsamen. Ein unerwartet deutliches Anziehen der Bautätigkeit könnte jedoch zum Risikofaktor werden. Der moderate Kurs der Notenbank dürfte hingegen keine Turbulenzen verursachen. Besonders wegen der überbordend guten Stimmung im Wohnungsbausektor sollte die Bautätigkeit in den kommenden Monaten sorgfältig im Auge behalten werden. Bei einer übermäßigen Angebotsausweitung drohten sinkende Häuserpreise.
Quelle: „Bielmeiers Blog“ DZ Bank
Die DZ Bank AG mit Sitz in Frankfurt am Main ist das Zentralinstitut innerhalb der genossenschaftlichen Finanzgruppe. Sie fungiert darüber hinaus als Holding für Verbundunternehmen der DZ Bank-Gruppe und koordiniert die Spezialinstitute innerhalb der Gruppe. (mb1)