Einzelhandelsinvestmentmarkt: Transaktionsvolumen unter Fünf-Jahres-Schnitt
Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Colliers ist das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien mit 3,5 Milliarden Euro zur Jahresmitte 2018 um 38 Prozent hinter dem Vorjahreswert und um ein Drittel hinter dem fünfjährigen Durchschnittswert zurückgeblieben. Allerdings nahm das Transaktionsgeschehen in den vergangenen drei Monaten an Fahrt auf und erzielte mit 2,3 Milliarden Euro nahezu das doppelte Ergebnis des Vorquartals. In der Folge stieg der Marktanteil auf 14 Prozent an und nimmt nun wieder – nach Büroimmobilien mit 45 Prozent und knapp vor Industrie- und Logistikimmobilien mit 13 Prozent – Rang zwei ein.
Thomas Dänzel, Head of Retail Investment bei Colliers, erklärt das rückläufige Transaktionsvolumen mit derzeit äußerst langwierigen Verkaufsprozessen, die ein hohes Transaktionsvolumen ausbremsen. „Nachfrageseitig erleben wir nämlich immer noch ein ungesättigtes Interesse an deutschen Einzelhandelsobjekten, deren Attraktivität sich neben der allgemein hohen Objektqualität auch aus der gegenüber externen Krisen anhaltend starken Binnenkonjunktur des Landes begründet“, so Dänzel.
Ausländische Investoren trugen mit nur einem Fünftel zum Verkaufsvolumen bei (erstes Halbjahr 2017: 36 Prozent). „Internationale Investoren scheuen zum einen strukturierte Kaufprozesse mit ungewissem Ausgang sowie kleinvolumige Investments außerhalb der sieben größten Investmentzentren, die höhere Transaktionskosten zu den ohnehin sehr hohen Kaufpreisen bedeuten. Eine im Einzelhandelssegment besonders stark ausgeprägte Angebotsknappheit in den Top 7 steht so dem Zufluss ausländischen Kapitals entgegen“, begründet Dänzel.
Offene Immobilien- und Spezialfonds stehen sowohl bei den Käufer- als auch bei den Verkäufergruppen mit 23 Prozent beziehungsweise 21 Prozent ganz oben auf der Liste. Rang zwei belegen Vermögensverwalter und Assetmanager – auch das sowohl auf der Investoren- (18 Prozent) wie auch auf der Verkäuferseite (19 Prozent). Bei den Verkäufern treten erstmals auch private Investoren mit 18 Prozent stärker in Erscheinung als in den Vorquartalen.
Die Renditen haben sich in den vergangenen Monaten überwiegend auf dem erreichten niedrigen Niveau konsolidiert. Spitzenrenditen im Highstreet-Segment der Top 7 liegen aktuell zwischen 2,80 Prozent (München, Frankfurt) und 3,30 Prozent (Düsseldorf, Köln). Vor allem die überall vorherrschende Produktknappheit hat zu einem Angleichen der Preise geführt. Die Renditedifferenz ist von 140 Basispunkten im Juni 2017 binnen Jahresfrist auf 50 Basispunkte zusammengeschrumpft. Moderne, stark frequentierte Einkaufszentren in den sieben Top-Städten liegen im Schnitt bei 4,50 Prozent Spitzenrendite. Fachmärkte und Fachmarktzentren bleiben angesichts einer Rendite von zum Teil deutlich über fünf Prozent im Fokus von Anlegern, die nach einer auskömmlichen Verzinsung mit langfristig solidem Cash-Flow suchen.
„Eine Prognose des Transaktionsvolumens für das Gesamtjahr 2018 abzugeben wird zunehmend schwieriger. Die schwer einzuschätzende Dauer von Vertragshandlungen – gerade bei marktprägenden Großdeals – sind ein wesentlicher Grund dafür, ein anderer die Angebotsverknappung, die im Einzelhandelsbereich noch stärker als im Bürosegment ausgeprägt ist“, so Dänzel. Dennoch werde es auch in der zweiten Jahreshälfte weitere Großdeals geben – die Verhandlungen über das Zusammengehen von Karstadt und Kaufhof bergen laut Colliers allein Potenzial für einen in diesem Jahr noch nicht realisierten Megadeal auf dem Immobilienmarkt. Allerdings werde es auch unter diesen Bedingungen schwierig, ein Investmentvolumen jenseits der Zehn-Milliarden-Marke zu erzielen, wie von Colliers noch zu Jahresbeginn angenommen.
Quelle: Pressemitteilung Colliers
Colliers International Property Consultants Inc. ist ein international tätiges Unternehmen für gewerbliche Immobiliendienstleistungen mit Sitz in Seattle. Colliers International, Deutschland ist ein Verbund von Immobilienberatern mit Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München, Stuttgart und Wiesbaden. (JF1)