Europäischer Immobilienausblick: "Günstige Gelegenheiten werden immer seltener"
Die europäischen Immobilienmärkte werden weiterhin vom wachsenden Vertrauen der Verbraucher getragen. Der Zyklus neigt sich allerdings dem Ende zu und es gibt immer weniger interessante Objekte. So Gil Bar, Managing Director Germany Real Estate bei Aviva Investors, in einem Marktkommentar.
„Der stabile makroökonomische und politische Hintergrund ist ein gutes Omen für die europäischen Immobilienmärkte. Die Vermietungsmärkte bleiben aufgrund der wachsenden Anmietungen und der sinkenden Leerstandsquoten robust. Nur acht Prozent der europäischen hochwertigen Büroflächen standen im ersten Quartal leer und erreichten damit laut CBRE die niedrigste Leerstandsquote seit 2008. Infolge der steigenden Nachfrage der Konsumenten im zweiten Quartal gewinnt auch der Einzelhandels- und Logistikmarkt an Fahrt.
Derzeit ziehen Immobilien immer noch Investoren an, weil die Fundamentaldaten im Vergleich zu liquiden Anlageklassen überzeugend wirken. In den zwölf Monaten bis Juni 2017 wurde CBRE zufolge eine absolute Rekordsumme für Immobilien auf dem europäischen Festland ausgegeben. Die Suche nach Renditen führt die Anleger vor allem zu Industrieobjekten – dieser Sektor verzeichnete im ersten Halbjahr 2017 im Jahresvergleich einen Zuwachs von 136 Prozent.
Die mäßige Entwicklungstätigkeit und die, auf kurze Sicht, weiterhin lockeren Finanzierungsbedingungen sollten den Zyklus bis nächstes Jahr verlängern. Dennoch sehen hochwertige Immobilien auf einer risikobereinigten Basis bereits teuer aus. Unseren Schätzungen nach bieten nur 13 von 41 hochwertigen Büro-, Einzelhandels- und Industriemärkten in unserer Prognose eine Gesamtrendite, die Anleger adäquat für das zwischen 2017 und 2021 eingegangene Risiko entschädigt.
Neben der aggressiven Bewertung gibt es weiter Anzeichen dafür, dass der Markt einen Hochstand erreicht, so auch hohe Aufschläge für Portfolios und große Vermögenswerte, umfassende Fusionen und Akquisitionen und ein hoher Anteil an alternativen Investments.
In dieser Phase des Zyklus sollten Anleger sich nicht exzessiv verschulden. Es könnte angebracht sein, die Portfolios auf defensivere Strategien umzustellen und sich auf Vermögenswerte mit weniger hohem Ertragsrisiko zu konzentrieren.
Einige hochwertige Einzelhandelsimmobilien in Spitzenlagen und erstklassige Logistikmärkte sehen im aktuellen Umfeld gut positioniert aus. Industrieobjekte in Nordeuropa sind besonders attraktiv. Belgien dürfte eine beeindruckende Gesamtrendite von 6,5 Prozent pro Jahr versprechen.
Dennoch sollten Anleger sich vor den Entwicklungspipelines im Logistiksektor in Acht nehmen. Industrieanlagen sind schnell gebaut, aber die Dynamik von Angebot und Nachfrage kann sich ebenso schnell wenden. Wir vermeiden zum Beispiel Berlin, weil es in der Stadt eine lange Industriepipeline gibt.
Überall sonst wirken Immobilien aggressiv bewertet. Dennoch ist der Unterschied zwischen hochwertigen und zweitklassigen Bewertungen heute in einigen Märkten auf einem historischen Hoch angekommen, wodurch sich Anlagechancen ergeben. Die durchschnittliche Differenz zwischen den Renditen hochwertiger und zweitklassiger Büroflächen in Deutschland beträgt nun 300 Basispunkte, obwohl die Fundamentaldaten der zweitklassigen Märkte in vielen Städten robust sind.
Es besteht die Gefahr, dass der europäische Anleihenmarkt auf einen Anstieg der Zinssätze und der Inflation in den USA mit der Berücksichtigung weiterer Zinsanhebungen reagiert und die Renditen unerwartet hochtreibt. Das würde die relative Attraktivität europäischer Immobilien schmälern und die Nachfrage der Anleger belasten. Vermögenswerte mit geringer Rendite, vor allem in den Ländern an der europäischen Peripherie, würden in diesem Szenario am härtesten getroffen.
Auch ein wirtschaftlicher Abschwung könnte die Immobilienmärkte der Region belasten und zu einem höheren Ertragsrisiko führen. Unser Basisszenario sieht jedoch vor, dass die Weltwirtschaft weiterhin regelmäßig wächst, die Geldpolitik relativ locker bleibt und die Inflation nicht schnell ansteigt.
Vor diesem günstigen Hintergrund sollten sich langfristige Investoren auf Büroflächen in europäischen Städten konzentrieren, die von einer diversifizierten lokalen Wirtschaft, einer robusten Bevölkerungsentwicklung und einem hohen Anteil an wissensintensiven Berufen profitieren. Im Einzelhandel und in der Logistik wäre es wohl besser, den Schwerpunkt auf Objekte in optimaler Lage zu verlagern, um in den Genuss des Strukturwandels im Handel zu kommen“, so Bar.
Quelle: Pressemitteilung Aviva
Aviva Investors ist die auf Asset Management spezialisierte Geschäftseinheit von Aviva plc, einer weltweit tätigen Versicherungsgruppe mit Sitz in London. Das Unternehmen offeriert Kunden weltweit Investment-Management-Lösungen, Service-Dienstleistungen und maßgeschneiderte Portfolios. Aviva Investors ist in 15 Ländern vertreten und verwaltet ein Anlagevolumen von 400 Milliarden britische Pfund (Stand 30. Juni 2017). (JF1)