FAP: Nur wenig Potenzial für Kreditfonds in Deutschland
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat im vergangenen Jahr die regulatorischen Rahmenbedingungen für Kreditfonds in Deutschland gelockert und so das Interesse an diesem Finanzierungsinstrument verstärkt. Nach jüngsten Angaben des Analysehauses Scope Ratings befinden sich derzeit europaweit 53 Kreditfonds in Emission. Das Zielkapital der Fonds summiert sich danach auf 33,8 Milliarden Euro. Allerdings haben internationale Kreditfonds nach Angaben des Immobilienfinanzierungs-Beraters Flatow AdvisoryPartners (FAP) nur sehr wenig Potenzial im heimischen Markt.
Laut FAP-Geschäftsführer Curth-C. Flatow haben 90 Prozent der paneuropäisch konzipierten Kreditfonds Bedingungen, die nicht auf den deutschen Markt passen. Entweder, so Flatow, fokussieren sich die Kreditfonds nur auf erstrangige Tranchen und sind somit von vornherein zu teuer im Vergleich zur klassischen Banken- beziehungsweise Pfandbrief-Finanzierung. Hier kommen die Fonds nur ins Spiel, wenn die zu finanzierenden Assets schlicht „unbankable“ sind. Oder die Junior-Tranchen der internationalen Fonds erfordern mindestens 15 bis 25 Millionen Euro Volumen pro Deal bis maximal 80 bis 85 Prozent LTV (loan to value). Demnach müsste ein Deal mindestens hundert Millionen Euro Finanzierungsvolumen erreichen. Die Masse der Einzeldeals liege sehr deutlich unter dieser Größenordnung, daher werde es nicht genügend Deal Flow geben.
Auch beim Pricing für Junior-Tranchen seien viele internationale Anbieter mit Verzinsungserwartungen von mindestens zehn bis zwölf Prozent IRR (Internal Rate of Return) ebenfalls zu teuer. In Deutschland ist Junior Kapital schon ab sechs bis neun Prozent IRR erhältlich. „Deswegen haben wir bisher auch kaum Deals von ausländischen Kreditfonds in Deutschland gesehen“, erläutert Flatow.
Laut Flatow spielt neben der absoluten Größe des Marktes der Zugang zu den größeren Deals die entscheidende Rolle. „Nach unserer Beobachtung liegt hier für die Kreditfonds als Neueinsteiger in den deutschen Markt die größte Hürde. Insofern erwarten wir zwar keinen Boom, aber immerhin mehr gemeinsame Finanzierungen von alternativen Finanzierern und Banken als in der Vergangenheit – und haben dies auch im letzten Jahr bereits mehrere Male arrangiert: Senior-Kapital durch die Bank, Nachrang-Tranche durch Mezzanine.“ Eine weitere Chance läge in der Bereitstellung von so genannten „Whole Loan“-Finanzierungen, bei welchen der Kreditfonds eine hochauslaufende Kapitaltranche bereitstellt und somit Senior und Junior Tranche aus einer Hand gegeben werden. Dies vereinfache vielfach auch die Abwicklung und Dokumentation, so Flatow abschließend.
Quelle: Pressemitteilung FAP
Die Flatow Advisory Partners GmbH (FAP) ist ein unabhängiges Beratungsunternehmen für die Beschaffung und Strukturierung von Kapital für Immobilieninvestments und Projektentwicklungen. Sitz der Gesellschaft ist Berlin. (JF1)