Dr. Klein: Immobilienfinanzierungen zum Jahresende günstiger
Im Dezember sinkt die Standardrate, die der Finanzdienstleister Dr. Klein im „Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung“ (DTB) für folgende Baufinanzierung ermittelt: 300.000 Euro Darlehen, zwei Prozent Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Nachdem sie in den letzten Monaten kontinuierlich auf den Höchststand von 1.518 Euro stieg, fällt sie zum Jahresende auf 1.455 Euro zurück. Dies spiegele die Zinsdelle wider, die im Dezember gesehen wurde: Die Zinsen für Baufinanzierungen haben zum Jahresende eine Verschnaufpause eingelegt. Ein Grund waren die bereits im Vorfeld erwarteten Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB).
Auch wenn die Zinsen zum Jahresende zeitweise nachgeben – im Vergleich zu Anfang 2022 finden die Schwankungen auf einem relativ hohen Niveau statt. Kreditnehmer hätten keinen großen Spielraum mehr bei der Monatsrate und setzen die Tilgung niedriger an als zu Zeiten der Tiefstzinsphase: Die Anfangstilgung bei Baufinanzierungen liegt nach November erneut unter zwei Prozent. Für viele Banken sei das mittlerweile unproblematisch – zumal das aktuelle Zinsniveau den Darlehensnehmern durch das so genannte Tilgungsparadox in die Hände spiele: Bei derselben Anfangstilgung sei das Darlehen mit höheren Zinsen schneller abbezahlt als mit niedrigeren. Wenn die Zinssätze steigen, erhöhe sich auch die monatliche Kreditrate – und damit sinke der maximale Darlehensbetrag, den die Bank bewilligt. Kaufinteressenten weichen daher laut Trendindikator zurzeit auf günstigere Häuser oder Wohnungen aus und machen häufiger Kompromisse bei ihrer Immobilienwahl. So werden momentan vermehrt Wohnungen oder Häuser gekauft anstatt neu gebaut und ältere Immobilien sind stärker nachgefragt. Entsprechend sinkt die durchschnittliche Darlehenshöhe auf 281.000 Euro – die zweitniedrigste Summe seit Mitte 2020. Im Dezember 2021 betrugen Immobiliendarlehen im Schnitt rekordhohe 319.000 Euro.
Der Beleihungsauslauf ist maßgeblich verantwortlich für den individuellen Zinssatz, den die Bank Kaufinteressenten anbietet. Er bezeichnet den Anteil des benötigten Fremdkapitals am Immobilienwert – oder, ganz korrekt: am Wert, den die Bank für das jeweilige Objekt als nachhaltig erachtet. Konkret bedeutet das: Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, umso niedriger ist der Beleihungsauslauf. Lag er in den Jahren 2019 bis 2021 fast durchgängig über 83 Prozent, mobilisieren Darlehensnehmer 2022 mehr eigene Mittel – im Dezember beträgt der Beleihungsauslauf 81,18 Prozent. Für solide Finanzierungsmodelle spreche auch die lange Zinsbindung der Immobilienkredite. Im Schnitt leisten sich Käufer im Dezember eine Zinssicherheit von 13 Jahren und einem Monat und damit drei Monate mehr als im November. Die Furcht unter Immobilienbesitzern, dass das Zinsniveau zum Zeitpunkt ihrer Anschlussfinanzierung deutlich höher sein wird als jetzt, sei nicht besonders groß: Nur wenige zahlten aktuell einen Aufschlag, um sich die jetzigen Zinsen für die Zukunft zu sichern – der Anteil der Forward-Darlehen sei mit 3,72 Prozent verschwindend gering. (DFPA/mb1)
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