Gesundheitsimmobilien: Savills verzeichnet mehr Insolvenzverkäufe
Der deutsche Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2024 ein Transaktionsvolumen von 596 Millionen Euro. Auffällig ist ein Anstieg der Insolvenzverkäufe. Diese machten 17 Prozent des Transaktionsvolumens aus.
In den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres wurden in Deutschland 48 Prozent weniger Gesundheitsimmobilien gehandelt als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Spitzenrendite für Pflegeheime blieb aber zum dritten Mal in Folge stabil und lag Ende des 3. Quartals bei 5,2 Prozent.
Seit Jahresanfang fanden durchschnittlich 13 Transaktionen je Quartal statt und damit nochmals weniger als im bereits transaktionsarmen Vorjahr (19 Transaktionen je Quartal). Ungeachtet der bislang unterdurchschnittlichen Transaktionszahlen nimmt Savills seit einigen Monaten wieder mehr Bewegung wahr und rechnet im Schlussquartal mit einer Belebung des Marktes. Max Eiting, Associate Director und Head of Healthcare bei Savills in Deutschland berichtet: „Wir nehmen seit einigen Monaten eine steigende Verkaufsbereitschaft bei den Eigentümern wahr und auch auf der Käuferseite ist der Wille zu Ankäufen wieder verbreiteter. Für das vierte Quartal rechnen wir daher mit mehr Aktivität am Investmentmarkt, die sich auch in einem höheren Transaktionsvolumen niederschlagen dürfte.“
Positiv auf laufende und anstehende Transaktionen wirke sich laut Eiting aus, dass die Renditen seit Jahresanfang stabil sind und Pflegeheimbetreiber Erfolge beim Aushandeln höherer Investitionskostensätze vermelden. Ein Hemmschuh bleibe jedoch die dennoch schwierige Situation vieler Gesundheitsdienstleister, die insbesondere risikoaversere Käufer weiterhin zögern lasse.
Rückgang bei Projektkäufen, Anstieg der Insolvenzverkäufe
Laut Savills gab es in den ersten drei Quartalen des Jahres nur eine Transaktion größer als 50 Millionen Euro. Auf Projektentwicklungskäufe entfielen lediglich acht Prozent des Volumens (Fünfjahresmittel: 21 Prozent). Auffällig ist ein Anstieg der Insolvenzverkäufe – diese machten 17 Prozent des Transaktionsvolumens aus. Bei den Einzeltransaktionen waren es sogar 22 Prozent des Volumens und jede vierte Transaktion. Zum Vergleich: Im vergangenen Jahr handelte es sich bei elf Prozent aller Einzeltransaktionen um Insolvenzverkäufe und im Mittel der fünf Jahre davor sogar nur bei zwei Prozent.
Insolvenzen belasten fundamentale Wachstumsperspektive
In den letzten Monaten beobachtete Savills eine stärkere Nachfrage von internationalen Investoren. Diese Akteure zielen insbesondere auf größere Volumina ab und sind bei Bieterprozessen größerer Portfolios aktiv. Auch die deutschen Kapitalverwaltungsgesellschaften werden nach Beobachtung von Savills wieder aktiver. Der Treiber der Nachfrage bleibt die fundamentale Wachstumsperspektive des Gesundheitsimmobilienmarktes, wie Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills in Deutschland, erläutert: „Die aktuelle Pflegevorausberechnung des Statistischen Bundesamtes zeigt in ihren Hauptvarianten einen deutlichen Anstieg der Zahl der Pflegebedürftigen in den nächsten 25 Jahren. Dies wird die Nachfrage nach stationären und ambulanten Pflegeeinrichtungen, aber auch nach anderen Gesundheitsdienstleistungen erhöhen. In einer alternden Gesellschaft werden nicht nur mehr Pflegeimmobilien, sondern auch mehr Ärztehäuser und Rehabilitationseinrichtungen benötigt“.
Der langfristigen Wachstumsperspektive am Nutzermarkt stehen aktuell immer noch große wirtschaftliche Herausforderungen bei den Gesundheits- und Pflegedienstleistern gegenüber. Eine mangelnde Betreiberqualität oder das Fehlen von vertraglich vereinbarten Auskunftspflichten verhindert nach Beobachtung von Savills in der Regel Transaktionen. Matti Schenk konstatiert: „Für einige Betreiber kommen neu verhandelte und, wie uns berichtet wurde, durchaus adäquate Investitionskostensätze zu spät und auch der Mangel an Fachpersonal bleibt ein wirtschaftliches Risiko. Dies führt dazu, dass die Insolvenzwelle bislang noch nicht gebrochen ist. Insgesamt ist die Zahl der eröffneten Insolvenzen im Gesundheits- und Sozialwesen weiterhin auf einem außerordentlich hohen Niveau“. Die Diskrepanz zwischen der strukturell steigenden Nachfrage nach Pflege- und Gesundheitsdienstleistungen und einem fehlenden nachhaltigen Reformmodell zur Sicherstellung der Finanzierung stelle insbesondere bei Pflegeheiminvestitionen weiterhin ein Risiko dar. (DFPA/abg)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen.