Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland: Superzyklus ohne Ende?
Am deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt wurden im ersten Halbjahr 2019 Immobilien für etwa 24,2 Milliarden Euro gehandelt. Gegenüber dem ersten Halbjahr des Jahres 2018 entspricht dies einem Rückgang um etwa zwölf Prozent. „Ein deutlicher Abschwung am Gewerbeinvestmentmarkt ist auch im elften Jahr des Superzyklus nicht in Sicht. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien rentieren aktuell rund 340 Basispunkte über denen der zehnjährigen Bundesanleihe. Dies ist die dritthöchste Differenz in den letzten 30 Jahren“ so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe beim Immobiliendienstleister Savills. Außerdem werde in den USA aktuell eine erneute Zinssenkung diskutiert. Damit werden laut Lemli Strafzinsen auf hohe kurzfristig verfügbare Bankguthaben und folglich ein hoher Anlagedruck bei Investoren weiterhin zur Tagesordnung gehören. Der globale Kapitalstrom in Immobilien dürfte somit anhalten und Deutschland als einer der liquidesten Märkte profitieren.
„Der Rückgang des Transaktionsvolumens rührt vor allem aus einer niedrigeren Zahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich her“, beobachtet Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills. Der Volumenrückgang von Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich betrug gegenüber dem Vorjahreszeitraum rund ein Fünftel. Dieser Angebotsengpass schlägt sich auch in der durchschnittlichen Größe der Transaktionen nieder, die im ersten Halbjahr bei circa 24,5 Millionen Euro und damit rund fünf Prozent unter dem Wert im ersten Halbjahr 2018 lag. In den vergangenen zwölf Monaten hingegen, stieg die mittlere Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um etwa neun Prozent an. „Dass die Transaktionen binnen der letzten zwölf Monate größer geworden sind, verdeutlicht auch einen Preisanstieg in der Breite“, führt Lemli aus und merkt an: „Preistreiber sind aber nicht mehr sinkende Renditen, sondern eingepreiste Mietsteigerungspotenziale.“ Zum Ende des zweiten Quartals lagen die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top-7-Städten jeweils im Mittel bei 3,1 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal gab es damit keine Renditeveränderung. Auch die Spitzenrenditen für Shoppingcenter (4,2 Prozent), Fachmarktzentren (3,9 Prozent) und für Logistikimmobilien (4,2 Prozent) bewegten sich zuletzt seitwärts.
Mit einem Transaktionsvolumen von nahezu 10,9 Milliarden Euro entfielen auf Büroimmobilien 45 Prozent des Gesamtumsatzes. Auf den zweiten Rang mit 5,9 Milliarden Euro beziehungsweise 24 Prozent kamen Handelsimmobilien, gefolgt von Logistik- und Industrieimmobilien, auf die etwa 2,5 Milliarden Euro (zehn Prozent) entfielen. Die Transaktionsvolumina von Logistik- und Industrieimmobilien sanken im Jahresvergleich um 32 Prozent, während bei Büro- und Handelsimmobilien jeweils ein Plus von fünf Prozent beziehungsweise zwei Prozent verzeichnet wurde.
Auf die Top-7-Städte (ohne das jeweilige Umland) entfielen mit rund 12,3 Milliarden Euro etwa 52 Prozent des gehandelten Volumens. Gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht dies einem Rückgang des Transaktionsvolumens um über acht Prozent. Das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen wurde mit 4,9 Milliarden Euro in Berlin registriert. In der Hauptstadt wurde damit so viel Volumen gehandelt wie in Frankfurt (2,0 Milliarden Euro), München (1,7 Milliarden Euro) und Hamburg (1,2 Milliarden Euro) zusammen. In Düsseldorf (982 Millionen Euro), Köln (979 Millionen Euro) und Stuttgart (635 Millionen Euro) wechselten jeweils Objekte für in Summe weniger als eine Milliarde Euro den Eigentümer.
Bis auf Berlin (plus 94 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2018) und Köln (plus 32 Prozent) wiesen alle Top-7-Standorte zweistellige Umsatzrückgänge von im Mittel 30 Prozent auf.
Auch im weiteren Jahresverlauf sei absehbar, dass die meisten Investoren ihre Immobilienportfolios vergrößern möchten. Trotz vermehrter konjunktureller Risiken punkte Deutschland im globalen Kontext mit seiner Stabilität und gelte weiterhin als sicherer Hafen. Die Investorennachfrage dürfte somit auch im zweiten Halbjahr hoch bleiben. Savills rechnet damit, dass das Transaktionsvolumen bis zum Jahresende erneut auf mehr als 50 Milliarden Euro steigt. Es wäre das fünfte Jahr in Folge, in dem diese Marke überschritten wird. (DFPA/JF1)
Quelle: Pressemitteilung Savills
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen.