Hamburger Zinshausmarkt: Weitere Preissteigerungen für Wohn-Investments erwartet
Der Aufwärtstrend am Markt für Wohn-Investments in Hamburg setzt sich weiter fort. Die maßgeblichen Marktparameter für Zinshäuser, der Ertragsfaktor und der Quadratmeterkaufpreis, werden 2020 neue Höchstwerte erreichen. Die Nachfrage beeinträchtige das jedoch nicht. Das geht aus dem Marktbericht „Wohnen Investment 2019/2020 Hamburg“ des Immobiliendienstleisters Großmann & Berger hervor. „Trotz steigender Kaufpreise und abnehmender Renditen sind Zinshäuser noch immer beliebte Kapitalanlagen. Grund dafür ist neben der Niedrigzinssituation auch der Mangel an alternativen Investitionsmöglichkeiten“, kommentiert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Entwicklung.
Steinbrinker sieht jedoch Tendenzen am Markt, die künftig zu einer Abflachung der Preiskurve führen könnten: „Eine Vielzahl von Themen verunsichert Zinshauseigentümer derzeit, beispielsweise der Erlass von weiteren ‚Sozialen Erhaltungsverordnungen‘ in innerstädtischen Lagen Hamburgs und die Diskussionen um Enteignung, Mietendeckelung und Mietpreisbremse. Das könnte die Preissteigerungen in Zukunft dämpfen.“
Von 2018 auf 2019 sind sowohl die Minimal- als auch die Maximal-Ertragsfaktoren für Standard-Immobilien in allen Lagen Hamburgs weiter gestiegen. Der Maximal-Faktor lag 2018 bei 37 und erreichte 2019 einen Wert von 40. Dieser Trend setzt sich 2020 fort. „Im kommenden Jahr wird der maximale Ertragsfaktor die bereits erreichte 40er-Marke sogar deutlich überschreiten. In den absoluten Bestlagen Hamburgs rechnen wir dann mit dem 42-Fachen der Jahresnettokaltmiete“, prognostiziert Steinbrinker. Dieser Höchstwert lasse sich für Standard-Immobilien in den bevorzugten Lagen rund um die Alster und in der HafenCity realisieren. Auch der Minimal-Faktor steigt stetig, wenn auch in einer vergleichsweise flacheren Kurve. Lag er in Hamburg 2018 noch bei 20, so verzeichnet Grossmann & Berger aktuell einen Minimal-Faktor von 21. Für 2020 prognostiziert der Immobiliendienstleister einen Anstieg auf das 22-Fache der Jahresnettokaltmiete. Zinshäuser auf diesem Preisniveau finden sich in mittleren und mäßigen Lagen, zum Beispiel südlich der Elbe.
Die erzielbaren Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche für Zinshäuser klettern ebenfalls stetig. Für Standard-Immobilien in Bestlage in den alsternahen Stadtteilen prognostiziert der G&B-Preistrend für 2020 einen Maximal-Kaufpreis von 6.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht einer Preissteigerung von 5,3 Prozent gegenüber 2019 (5.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche). Auch in den mäßigen Lagen steigen die Quadratmeterpreise. Nach G&B-Einschätzung wird 2020 der durchschnittliche Kaufpreis hier bei 2.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen und damit 9,5 Prozent über dem Preis von 2019 (2.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche). An dem Vergleich der Minimal-Kaufpreise von 2019 gegenüber 2015 mit plus 62 Prozent lässt sich die deutlich gestiegene Nachfrage nach Wohn-Investments in mäßigen Lagen ablesen. „Der signifikante Anstieg der Kaufpreise in den weniger begehrten Stadtlagen zeigt, dass Käufer vermehrt bereit sind, Lagedefizite zugunsten höherer Renditechancen in Kauf zu nehmen“, schlussfolgert Steinbrinker. Die Maximal-Kaufpreise verzeichnen im selben Zeitraum eine vergleichsweise schwächere Steigerung von 33 Prozent. (DFPA/JF1)
Quelle: Pressemitteilung Grossmann & Berger
Die Grossmann & Berger GmbH ist ein Immobiliendienstleister mit Sitz in Hamburg. Die Gesellschaft ist ein Beteiligungsunternehmen der Haspa Finanzholding, die Alleinaktionärin der Hamburger Sparkasse (Haspa) ist.