Immobilienindex steigt noch immer – mit großem Aber
Der Immobilienindex 2023 des Marktforschungsinstitutes Bulwiengesa beschreibt zum 47. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland: Seit mittlerweile 18 Jahren steigen die Immobilienpreise. Erschüttert von Krieg, Inflation, Zinsen und Rezessionsängsten sind der Projektentwickler- sowie der Transaktionsmarkt ab dem zweiten Quartal 2022 praktisch zum Erliegen gekommen. Dennoch kann der Immobilienindex seinen nominalen Wachstumskurs fortsetzen und unterschreitet den Anstieg des Vorjahres nur geringfügig. Jedoch relativiert der Blick auf die Inflationsrate dieses Ergebnis deutlich.
Jan Finke, Projektleiter für den Immobilienindex und Niederlassungsleiter Essen: „Der Preisanstieg mag auf den ersten Blick erstaunen. Auf den zweiten nicht: Der Arbeitsmarkt ist robust, Grundstücke sind weiterhin knapp, zukunftsfähige Objektentwicklungen stark nachgefragt – kein oder ein nur geringer Leerstand halten die Preise hoch. Und selbst im gebeutelten Wohnungsmarkt stiegen im ersten Halbjahr noch kräftig die Preise. Dazu kommt, dass Projektentwickler höchstens im geringen Umfang Preisnachlässe geben können, weil sonst ihre Kalkulation nicht mehr aufgeht.“
Der Gesamtindex (segmentübergreifend) liegt im Jahr 2022 bei 4,4 Prozent (2021: 4,7 Prozent), der Teilindex Wohnen bei 5,2 Prozent (2021: 5,8 Prozent) sowie der Teilindex Gewerbe bei 2,7 Prozent (2021: 2,2 Prozent). Der Teilindex Wohnen steigt seit 2011 mit mindestens fünf Prozent pro Jahr an. Neu ist, dass im Vorjahresvergleich gleich vier der fünf ausgewerteten Variablen verringerte Wachstumsraten aufweisen. Gerade Einfamilienhausgrundstücke und Neubau-Eigentumswohnungen sind betroffen. Einzig die Bestandsmieten wachsen 2022 etwas stärker als 2021. Trotz Abschwächung im Jahresvergleich bleiben die Kaufobjekte die Preistreiber. Reihenhäuser (plus 7,4 Prozent), Einfamilienhausgrundstücke (plus 6,1 Prozent) und Neubau-Eigentumswohnungen (plus 5,5 Prozent) legen trotz Marktschwankung zu. Dagegen ist der Mietanstieg bei Neubau- (plus 3,1 Prozent) und Bestandswohnungen (plus 3,0 Prozent) vergleichsweise moderat.
Hohe Baukosten und ESG-Anforderungen führen zu einem Anstieg der Büromieten um 3,8 Prozent. Dabei liegt der Büroflächenumsatz – ein wichtiger Gradmesser der Nachfrage in den großen Städten – oberhalb des Mittelwerts seit 2010. Der Leerstand nimmt über alle Märkte nur geringfügig zu, der Büroflächenneuzugang ist mit fünf Prozent im Vergleich zu 2021 leicht gestiegen. Neben dem anhaltenden Strukturwandel im Einzelhandel mit latentem Umsatzrückgang im stationären Einzelhandel hätten vor allem die Innenstadtlagen unter dem Rückgang der Passantenfrequenzen 2020/2021 enorm gelitten. 2022 kehrten die Passanten wieder vermehrt zurück, aber echte Kauflust wollte laut Index nicht aufkommen. Denn die Konsumentenstimmung leide unter dem drastischen Anstieg der Energiepreise. Eine stabilisierende Wirkung geh derzeit noch vom robusten Arbeitsmarkt aus, sodass trotz gestiegener Lebenshaltungskosten die Nachfrage nach Waren des periodischen Bedarfs beziehungsweise „Fast-moving-consumer-goods“ weitestgehend stabil bleibe. Gleichwohl finde eine Umlenkung der Nachfrage auf Discounter und preisgünstigere Handelsmarken statt. (DFPA/mb1)
Die Bulwiengesa AG ist ein unabhängiges Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse.