Immobilienkäufer gleichen höhere Zinsen aus - mit Zinsbindung und Tilgung
Erstmals seit Anfang 2016 sinkt die durchschnittliche Zinsbindung für Immobiliendarlehen wieder unter 13 Jahre: Im Juli sichern sich Käufer und Bauherren die Zinsen für rund zwölf Jahre und zehn Monate. Das geht aus dem aktuellen Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) hervor, anhand dessen Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein, über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland informiert.
Gerade bei hohen Darlehen ist laut Neumann davon abzuraten, mit einer kurzen Festschreibung auf günstigere Zinsen – beispielsweise in fünf Jahren – zu spekulieren. Wenn für die Leistbarkeit die Monatsrate zunächst gesenkt werden muss, lässt sich alternativ die anfängliche Tilgung heruntersetzen. Mit Sondertilgungen und Tilgungssatzwechseln während der Vertragslaufzeit bleiben Darlehensnehmer flexibel. Immobilienkäufer nutzen zurzeit auch diese Möglichkeit: Die Anfangstilgung ist seit Februar von 2,74 auf zwei Prozent im Juli zurückgegangen.
Auch bei der Höhe ihrer Investition gleichen Käufer und Bauherren die aktuell hohen Kosten aus: Erneut leihen sie sich für die eigenen vier Wände weniger Geld von der Bank. Waren es im Dezember 2021 durchschnittlich noch 319.000 Euro, beläuft sich die Darlehenshöhe im Juli auf 288.000 Euro. Fallende Immobilienpreise dürften nicht der Grund für die Abwärtsbewegung sein, so Neumann. Eher seien Ausweichtendenzen hin zu kostengünstigeren Lösungen zu beobachten: statt eines eigenen Bauvorhabens der Kauf einer Bestandsimmobilie, statt der Wunschlage eine weniger zentrale Gegend.
Zwar lassen die Zinsen für Baufinanzierungen wieder nach und der Bestzins liegt aktuell unter der 2,5-Prozent-Marke (2,42 Prozent, Stand 10. August 2022) – im Vergleich zum Juni zieht die Standardrate im Juli aber noch einmal um 40 Euro auf 1.333 Euro an. Gegenüber dem Vorjahresmonat sind es sogar 545 Euro mehr. Diese Rate ist berechnet für ein Darlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf.
Leicht aufwärts entwickelt sich auch der Beleihungsauslauf: Der fremdfinanzierte Anteil am Immobilienwert beträgt im Juli 81,33 Prozent, nach 80,16 Prozent im Juni. Trotz des derzeitigen finanziellen Drucks lässt das auf eine hohe Sicherheitsorientierung der Darlehensnehmer schließen und auf einen signifikanten Eigenkapitaleinsatz: Die Differenz von rund 18,7 Prozent sowie die Kaufnebenkosten bringen Käufer aus eigenen Mitteln ein. Zusätzlich müssen sie auch den eventuellen Blanko-Anteil selbst zahlen. Das ist die Differenz zwischen Kaufpreis und dem Immobilienwert, den die Bank als langfristig realistisch einschätzt, erklärt Neumann.
Mit Beginn des extremen Zinsanstiegs Anfang des Jahres schnellte die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen in die Höhe. Neben der Option, kostenfrei umzuschulden – möglich nach 10,5 Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens – waren auch Forward-Darlehen beliebt: Hiermit können sich auch die Eigentümer den Zinssatz festschreiben, deren aktueller Finanzierungsvertrag noch läuft. Im Februar betrug der Forward-Anteil rund 11,5 Prozent des gesamten Baufinanzierungsvolumens, in den Folgemonaten noch knapp zehn Prozent und rund neun Prozent. Im Juli machen sie einen Anteil von nur noch 5,9 Prozent aus – ungefähr so viel wie Ende vergangenen Jahres. (DFPA/JF1)
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