Immobilienstandort Deutschland immer beliebter
Die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes ist erneut gestiegen: In der jährlichen Umfrage von EY Real Estate (Trendbarometer-Immobilieninvestmentmarkt) unter rund 130 Immobilieninvestoren bezeichnen 45 Prozent der Befragten den Immobilienstandort Deutschland als „sehr attraktiv“ – vor einem Jahr lag der Anteil bei 32 Prozent. Weitere 51 Prozent schätzen den Standort Deutschland als „attraktiv“ ein.
Auch die Preise sollen weiter steigen: Für Wohnimmobilien erwarten die Investoren höhere Kaufpreise: So gehen 62 Prozent der Investoren bei A-Standorten von steigenden Preisen aus (Vorjahr: 58 Prozent), bei B-Standorten erwarten immerhin 57 Prozent der Investoren eine Verteuerung (Vorjahr: 56 Prozent). 87 Prozent der Befragten prognostizieren zudem, dass internationale Investoren ihren Anteil am Transaktionsvolumen vergrößern werden. Dabei rechnen 88 Prozent der Investoren insbesondere mit zunehmender Konkurrenz aus Asien.
Nachdem das Volumen von Immobilientransaktionen in Deutschland im Jahr 2014 bereits um ca. 19 Prozent auf 52,7 Milliarden Euro gestiegen ist, rechnen die Investoren laut Trendbarometer im kommenden Jahr mehrheitlich (57 Prozent) mit weiter zunehmenden Aktivitäten auf dem deutschen Immobilienmarkt – 59 Prozent halten auch großvolumige Transaktionen weiterhin für möglich.
Darüber hinaus rechnen die Befragten mit weiteren Konsolidierungen von Immobiliengesellschaften. Zugleich wächst die Risikoaffinität der Anleger: 90 Prozent erwarten einen steigenden Anteil risikoreicherer Immobilieninvestments, 62 Prozent gehen von einer Zunahme spekulativer gewerblicher Projektentwicklungen aus. Demgegenüber ist zu beobachten, dass die Tendenz der Banken zur Vollstreckung von Problemkrediten zunimmt: 33 Prozent in der diesjährigen Umfrage versus 22 Prozent 2014.
Aufholen könnten laut Studie sekundäre Bürolagen: 45 Prozent aller Befragten rechnen mit steigenden Kaufpreisen von Büroimmobilien in 1B-Standorten, im Vorjahr waren es noch 33 Prozent. Büroimmobilien in A-Lagen werden sich hingegen nach Meinung von 54 Prozent 2015 auf dem aktuellen Preisniveau stabilisieren. Bei ihren Investments setzen die Befragten verstärkt auf Risikoreduktion durch Mietervielfalt: 88 Prozent der Investoren geben an, Multi-Tenant-Objekte zu bevorzugen. Aufgrund neuer Nutzergruppen wie etwa Start-ups seien auch andere Standorte und Flächenkonzepte im kommenden Jahr gefragt. „Büroimmobilien, auch in Toplagen, werden nicht mehr uneingeschränkt positiv betrachtet. Entscheidend sind effiziente Büroflächen, eine langfristige Vermietbarkeit der Immobilie und eine stabile Mieterstruktur“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei EY ReaL Estate.
Bei den Standorten hat Berlin die Nase vorn: Für 21 Prozent der Befragten ist die Hauptstadt attraktivster deutscher Standort für Investitionen in Wohnimmobilien, gefolgt von Frankfurt mit 14 Prozent. Bei Büroimmobilien haben hingegen Hamburg und München (jeweils 17 Prozent) die Nase vorn, während bei Einzelhandelsimmobilien Berlin und Hamburg (jeweils 17 Prozent) im Fokus der Investoren stehen. 63 Prozent der befragten Investoren gehen nicht davon aus, dass die Mietpreisbremse die Renditen großer Bestandshalter negativ beeinflussen wird. 51 Prozent setzen auch weiterhin verstärkt auf Wohnimmobilien, das sind drei Prozentpunkte mehr als in der Umfrage 2014. Damit bleibt diese Nutzungsklasse der Favorit der befragten Investoren.
Einen Trend im Wohnungsneubau erkennen die befragten Investoren beim Thema Wohnhochhäuser in deutschen Großstädten. 72 Prozent rechnen damit, dass diese zukünftig eine größere Rolle spielen werden. Weitere Preisanstiege werden laut Analyse vor allem in den 1A-Standorten und sekundären Lagen in Deutschland erwartet. Aber auch die weniger attraktiven Standorte werden positiv betrachtet: 18 Prozent aller Investoren rechnen mit positiven Preisentwicklungen in peripheren Lagen, 66 Prozent erkennen zumindest ein stabiles Niveau. „Wohnimmobilien bleiben attraktiv. Dennoch wird es in geeigneten Lagen immer schwerer, geeignete Bestände zu finden, deren Kaufpreis auch den Vorstellungen des Investors entspricht. Das kann zu sinkenden Transaktionszahlen führen“, sagt Schulz-Wulkow. 82 Prozent der Anleger sehen bereits jetzt überhöhte Preise in nachgefragten Wohnungsmärkten.
Im Segment der Einzelhandelsimmobilien sind die Investoren zuversichtlicher als im Vorjahr: 48 Prozent aller Befragten prognostizieren steigende Kaufpreise für Einzelhandelsimmobilien in Premiumlagen, 41 Prozent erwarten diese auch in B-Lagen. So wollen insgesamt 44 Prozent der Investoren ihren Investmentfokus auch auf Einzelhandels-immobilien richten, 2014 waren es noch 32 Prozent. Nahezu alle Befragten sind sich allerdings darin einig, dass der Onlinehandel weiterhin einen starken Einfluss auf die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien haben wird. So wird sich der stationäre Handel laut Meinung der Investoren künftig noch stärker auf die 1A-Lagen konzentrieren, während nach Videotheken und Buchhandlungen weitere Branchen durch den E-Commerce verdrängt werden. Den klassischen „Warenhäusern“ stehen laut 90 Prozent der Investoren schwere Zeiten bevor. Auch neue Shoppingcenterflächen in den deutschen Innenstädten sollten nur noch mit Augenmaß entwickelt werden.
Klassische Kreditfinanzierungen werden nach Meinung der Befragten im kommenden Jahr ausreichend zur Verfügung stehen. Zudem sehen die Investoren in alternativen Finanzierungsquellen etwa durch Versicherungen oder auch Pensionskassen und Unternehmensanleihen eine bedeutsame Ergänzung zur klassischen Bankenfinanzierung. Nur 44 Prozent der Befragten geben weiterhin an, dass die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals ein ausschlaggebendes Transaktionshindernis im kommenden Jahr sei. Einen steigenden Trend sehen Investoren auf dem Verbriefungsmarkt, der laut 72 Prozent im Jahr 2015 weiter an Bedeutung gewinnen wird. „Nach wie vor bleibt die abweichende Kaufpreisvorstellung zwischen Käufer und Verkäufer das wesentliche Transaktionshindernis“, so Schulz-Wulkow.
Quelle: Trendbarometer Ernst & Young
EY ist ein global operierendes Netzwerk rechtlich selbständiger und unabhängiger Unternehmen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung und Unternehmens- bzw. Managementberatung. (mb1)