Immobilienwirtschaft: Refinanzierungslücke erreicht 2026 ihren Höhepunkt
Anschlussfinanzierungen gehören zu den drängendsten Problemen der Immobilienwirtschaft jetzt und in den nächsten Jahren: Viele Immobilienunternehmen haben sich in der Niedrigzinsära langfristig mit günstigen Krediten versorgt, die sukzessive auslaufen und refinanziert werden müssen. In den Jahren des Immobilienaufwinds wäre das im Normalfall kein Problem gewesen. Doch mittlerweile habe sich die Bedingungen für Anschlussfinanzierungen wesentlich verschlechtert.
Wie sich das konkret bemerkbar macht, erklärte Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy der HIH Invest sowie Professor für Finanzwirtschaft und Immobilienökonomie an der Steinbeis Hochschule, bei einem von dem Beratungsunternehmen Rueckerconsult organisierten Online-Panel an einer Beispielrechnung: Ein solventer Bestandshalter hat 2020 eine Büroimmobilie im Wert von 100 Millionen Euro mit 65 Prozent Beleihungsauslauf finanziert. Er hat also 65 Millionen Euro Bankkredit bekommen. Würde er dieselbe Büroimmobilie heute finanzieren, wäre sie nach einer Preiskorrektur von 20 Prozent nur noch 80 Millionen Euro wert. Akzeptiert die Bank dann auch nur noch 55 Prozent LTV, erhält der Bestandshalter nicht mehr 65 Millionen Euro, sondern nur noch einen Bankkredit über 44 Millionen Euro. Die Differenz von 21 Millionen Euro muss durch zusätzliches Eigenkapital aufgebracht werden. Aber zum einen ist Eigenkapital eine begrenzte Ressource, zum anderen sinkt dadurch die Eigenkapitalrendite weiter ab. Verfügt der Bestandshalter – oder auch der Mieter – über keine gute Bonität, ist die Immobilie technisch veraltet oder befindet sich in einer ungünstigen Lage, verschlechtert dies die Chancen für eine Anschlussfinanzierung. Im schlimmsten Fall bekommt der Bestandshalter Zahlungsschwierigkeiten oder wird sogar insolvent.
Hinzu kommen die Zinskosten, die sich ungefähr verdrei- bis -vierfacht haben. Für Core Objekte werden aktuell 3,5 bis 4,0 Prozent Zinsen bei einer Refinanzierung fällig, für Non-Core eher 4,5 bis 5,0 Prozent. In vielen Fällen reichen die Mieteinnahmen nicht mehr aus, um die Fremdkapitalkosten zu decken. Dabei wird sich die Zinsumgebung nicht wesentlich verbessern. Von der EZB sind weitere, aber nur kleinschrittige Zinssenkungen zu erwarten. Auch die langfristigen Swapsätze werden eher stabil bleiben und nicht stark sinken.
Refinanzierungslücke trifft Büro und Einzelhandel am stärksten
Für den gesamten deutschen gewerblichen Investmentmarkt summiert sich die Refinanzierungslücke nach Schindlers Berechnung im Zeitraum 2024 bis 2028 auf ungefähr 20 Milliarden Euro, wobei der Höhepunkt 2026 erreicht wird. Die meisten Kredite, bei denen die Refinanzierung problematisch wird, betreffen Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Bei Logistik und Wohnen fällt das Defizit dagegen relativ gering aus.
Kreditnehmer müssen frühzeitig aktiv werden
Um die Anschlussfinanzierung ideal vorzubereiten, sei professionelles Asset-Management wichtig, damit die besicherte Immobilie ertrags- und wertstabil bleibt. Immobilienunternehmen sollten frühzeitig auf die Finanzierer zugehen, gerade wenn sich Schwierigkeiten abzeichnen. (DFPA/mb1)
Die Rueckerconsult GmbH mit Sitz in Berlin ist ein Beratungsunternehmen für Kommunikationsaufgaben in der Immobilienwirtschaft.