In den „Schwarmstädten“ wird es eng
Der Mietpreistrend in Deutschland ist weiterhin steigend. Allerdings hat sich im Vergleich zum Vorjahr der Anstieg der Mieten von 3,3 Prozent in Westdeutschland auf jetzt 2,7 Prozent und in Ostdeutschland (ohne Berlin) von 2,5 Prozent auf jetzt 1,9 Prozent verlangsamt. Die moderaten Preissteigerungen sind fundamental begründet. Von einer Preisblase kann in Deutschland aktuell keine Rede sein. Zu diesen Ergebnissen kommt das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) am Dienstag dem Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit übergeben hat.
Seit Herbst 2002 erstellt der „Rat der Immobilienweisen“ seine Frühjahrsprognosen. Er möchte damit für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten sorgen und die Immobilienwirtschaft als einen bedeutenden Wirtschaftszweig in Deutschland in der öffentlichen Wahrnehmung besser verankern. Im diesjährigen Bericht fokussiert er die Entwicklung in den „Schwarmstädten“. Also diejenigen Städte, die durch den Zuzug vor allem jüngerer Menschen einen deutlichen Anstieg der Miet- und Kaufpreise verzeichnen - nicht nur bei Wohn-, sondern auch bei Gewerbeimmobilien. Weder durch die starke Nachfrage, noch in Folge der günstigen Finanzierungsbedingungen, sieht der „Rat der Immobilienweisen“ die Gefahr einer Immobilienblase gegeben.
„Das Jahr 2014 dürfte das Ende des Mietpreisanstiegs markiert haben. Allerdings ist der Wohnimmobilienmarkt von erheblichen regionalen Unterschieden geprägt. Praktisch der gesamte Mietpreisanstieg lässt sich auf eine Umverteilung der Bevölkerung innerhalb Deutschlands zurückführen, von der eine kleine Zahl von Schwarmstädten profitiert“, stellt Harald Simons vom Forschungsinstitut Empirica fest, der speziell die Wohnungsmärkte analysiert hat. Michael Kiefer, Chefanalyst und Leiter Immobilienbewertung bei Immobilienscout24 ergänzt: „Die Nachfrage nach zentralen Lagen ist ungebrochen hoch. Um weiteren Preissteigerungen entgegenzuwirken, ist die Politik auf regionaler Ebene gefragt. Es müssen attraktive Rahmenbedingungen für mehr Neubau in den Städten geschaffen werden. Nur so können Verhältnisse wie in Paris oder London vermieden werden, wo sich inzwischen auch die gut verdienende Mittelschicht das Wohnen in der Innenstadt kaum noch leisten kann.“
Das Frühjahrsgutachten betrachtet aber nicht nur den deutschen Wohnimmobilienmarkt. „Für funktionierende Städte ist ein Zusammenspiel von Wohn-, Büro-, Einzelhandels- sowie Logistik- und Hotelimmobilien wichtig“, erklärt Mattner. So hat der stationäre Einzelhandel 2014 zum zweiten Mal in Folge Umsatzanteile an den Online-Handel abgegeben. Dennoch hat die Verkaufsfläche in allen Einkaufsmetropolen weiter zugenommen. Die Mieten sind stabil auf hohem Niveau, und die Investitionstätigkeit hat 2014 gegenüber 2013 um 5,8 Prozent zugelegt. „Trotz der soliden Zahlen muss sich der stationäre Einzelhandel dem Strukturwandel stellen“, sagt Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK. „Im Vergleich zum E-Commerce haben stationäre Einzelhändler unter anderem mit einem restriktiven Planungsrecht, mit Beschränkungen der Ladenöffnungszeiten oder höheren Löhnen zu kämpfen. Die Politik muss in diesen Bereichen die Zügel lockern und mit Investoren, Betreibern und Mietern an einem Strang ziehen. Nur so lassen sich verödende Innenstädte vermeiden.“
Unternehmensimmobilien - also gemischt und flexibel genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur - spielen eine immer größere Rolle am Gewerbeimmobilienmarkt. Mit einem Wert von rund 543 Milliarden Euro machen sie rund 26 Prozent des Marktwertes von Gewerbeimmobilien aus. „Dieser hohe Substanzwert und hohe Anfangsrenditen von rund neun Prozent veranschaulichen das Potential dieser Assetklasse. Mit Blick auf die Herausforderungen der Industrie 4.0, also das Internet der Dinge und cyber-physische Systeme, werden sie eine immer größere Rolle im Immobilienmarkt spielen“, sagt Schulten.
Quelle: Pressemitteilung ZIA
Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) versteht sich als Stimme der Immobilienwirtschaft und spricht mit seinen Mitgliedern, darunter 24 Verbänden, für 37.000 Unternehmen der Branche. Der Verband hat sich zum Ziel gesetzt, der Immobilienwirtschaft in ihrer ganzen Vielfältigkeit eine einheitliche Interessenvertretung zu geben, die ihrer Bedeutung für die Volkswirtschaft entspricht. (AZ)