Institutionelle Immobilienanleger entdecken Rechenzentren
Eine der letzten Nischen am Immobilienmarkt rückt vermehrt in den Fokus institutioneller Investoren: Rechenzentren. Allein 2017 wurden laut Immobilienberater Savills europaweit rund 450 Millionen Euro in Rechenzentren investiert. Das liegt nicht zuletzt am Renditepotenzial, das sich je nach Gebäudetyp zwischen fünf und neun Prozent bewegt. Dennoch gibt es für dieses Immobiliensegment Besonderheiten und Herausforderungen, die bei Immobilieninvestments zu berücksichtigen sind. Das sind die zentralen Ergebnisse der Online-Pressekonferenz „Investmentprodukt Rechenzentren – Wir geben Ihren Daten ein Zuhause“. Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner beim Immobilienberater Wüest Partner Deutschland, präsentierte einen Marktüberblick. Zu aktuellen Investmentchancen, Herausforderungen und Trends sprach unter anderem Holger Weber, Leiter Research bei Art-Invest.
„Anbieter von cloudbasierten Services greifen verstärkt auf Colocation-Rechenzentren als Speicherorte für ihre webbasierten Lösungen zurück. Diese Art von Rechenzentren eignet sich vor dem Hintergrund der Betreiberstrukturen und der äußerst positiven Wachstumsaussichten besonders für Investoren“, bemerkt Holger Weber. Der Anteil von Colocation-Rechenzentren wird bis 2020 rund 40 Prozent an der gesamten IT-Fläche in Deutschland einnehmen, so eine Prognose des Borderstep Instituts.
Allerdings sei der Markt für Rechenzentren bisher wenig transparent, betont Jungk. Bislang seien vorwiegend spezialisierte REITs als Investoren aktiv gewesen. Angaben zu Renditen seien daher nur bedingt möglich und hängen stark vom Investment selbst ab. „Das Renditepotenzial eines klassischen shell&core-Objektes, also für das reine Gebäude ohne weitere technische Ausrüstung, liegt zwischen fünf und 6,5 Prozent. Colocation-Rechenzentren, die darüber hinaus auch die benötigte Unterstützungstechnik zur Verfügung stellen, bieten dagegen zwischen 6,5 und neun Prozent Rendite“, ergänzt Weber.
Bei Investments in Rechenzentren gilt es zahlreiche Besonderheiten hinsichtlich der Lage und des Gebäudes selbst zu berücksichtigen. Neben der optimalen Anbindung an einen leistungsfähigen Internetknoten, ist die Höhe der Stromkosten ein entscheidender Faktor. Das Thema Sicherheit ist zentraler Aspekt, der beim Bau und Betrieb der Spezialimmobilien berücksichtigt werden muss. Um die ständige Verfügbarkeit der Server zu gewährleisten, spielt die Ausfallsicherheit der technischen Anlagen unter anderem für die Stromversorgung und das Kühlungssystem eine bedeutende Rolle. Darüber hinaus muss das Objekt gegen potenzielle Eindringlinge physisch als auch digital geschützt sein. Diesbezüglich sind die Themen Datenschutz und Datensicherheit essentiell für den Betrieb der Spezialimmobilien. Aufgrund der komplexen Anforderungen sind voll ausgestattete Rechenzentren nicht unter 10.000 Euro je Quadratmeter zu bauen. Für moderne Rechenzentren müssen Investoren neben Baukosten von teilweise 15.000 bis 20.000 Euro je Quadratmeter, vor allem die recht hohen Reinvestitionskosten für technische Anlagen und hohen Versicherungskosten, beispielsweise gegen Betriebsausfälle, einkalkulieren.
„Die Digitalisierung im Allgemeinen, vor allem der Trend zum Cloud-Computing, wirken sich massiv auf das benötigte Datenvolumen in Deutschland, Europa und dem Rest der Welt aus“, erläutert Jungk. Die wachsende Zahl der internetbasierten Dienstleistungen und Services, dem Internet of Things, lassen somit das generierte Datenvolumen in Deutschland bis zum Jahr 2020 um das Fünffache steigen. Weltweit wird sich das Datenvolumen bis 2025 von derzeit 40 Zettabyte (ZB) auf 163 Zettabyte erhöhen. „Um dem Bedarf gerecht zu werden, ist der Ausbau der IT-Infrastruktur dringend erforderlich“, so Jungk. Deutschlandweit wurden laut Borderstep Institut 2017 bereits eine Milliarde Euro in die Infrastruktur von Rechenzentren investiert.
Quelle: Pressemitteilung Wuest & Partner
Die W&P Immobilienberatung GmbH (Wüest Partner Deutschland) wurde 2007 gegründet und verfügt über Standorte in Frankfurt (Main), Berlin und Hamburg. Im Fokus der Geschäftstätigkeit von Wüest Partner in Deutschland stehen die Bewertung von Immobilienportfolien und Einzelobjekten. (JF1)