Investmentmarkt Deutschland: Mehr Neubau, mehr Projektverkäufe
Im Februar 2019 wechselten in Deutschland Gewerbe- und Wohnimmobilien für etwa 4,1 Milliarden Euro den Eigentümer. Das rollierende Zwölf-Monats-Volumen betrug etwa 77,7 Milliarden Euro, was einem Rückgang um ein Prozent gegenüber dem Vormonat entspricht. So das Ergebnis einer Marktanalyse des Immobiliendienstleisters Savills.
Der bereits über zehn Jahre andauernde Superzyklus schlägt sich laut Savills im Jahr 2019 in einer anziehenden Projektentwicklungstätigkeit nieder. Am Wohnungsmarkt wurden im vergangenen Jahr nach vorläufigen Zahlen so viele Wohnungen in Mehrfamilienhäusern genehmigt, wie seit 22 Jahren nicht mehr. An den Top-7-Büromärkten dürften in diesem und nächsten Jahr in Summe etwa 3,38 Millionen Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt werden, so Savills. Zuletzt sei die Pipeline vor 26 Jahren derart groß gewesen (3,45 Millionen Quadratmeter in 1993/94). Diese rege Bauaktivität äußere sich am Investmentmarkt in einem hohen Anteil von Projektentwicklungskäufen.
So entfielen in den vergangenen zwölf Monaten etwa 15 Prozent des Transaktionsvolumens auf solche Käufe. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag dieser Anteil bei rund elf Prozent. Der frühzeitige Ankauf von Projektentwicklungen biete für Investoren die Möglichkeit sich eine der begehrten (Core-) Immobilien für das eigene Portfolio zu sichern. Mit solchen Neubauten lassen sich an den Büromärkten momentan die höchsten Mieten seit 27 Jahren erzielen. Beispielsweise lagen die Spitzenmieten zum Ende des Jahres 2018 in Frankfurt bereits bei 40,50 Euro pro Quadratmeter und in München bei 36,50 Euro pro Quadratmeter.
In den nächsten zwölf Monaten hält Savills weitere Mietsteigerungen von sechs Prozent beziehungsweise sieben Prozent für wahrscheinlich. Am Wohnungsmarkt seien Neubauten im Hinblick auf die erzielbare Miete, zumindest in den Geltungsbereichen der Mietpreisbremse, gegenüber Bestandsbauten sogar rechtlich bevorteilt.
Während Käufe von in Bau oder in Planung befindlichen Immobilien am Wohninvestmentmarkt in den vergangenen zwölf Monaten etwa ein Viertel des Transaktionsvolumens ausmachten, betrug ihr Anteil am Gewerbeinvestmentmarkt rund zwölf Prozent. Innerhalb des Gewerbeimmobilienmarktes gibt es laut Savills jedoch deutliche Unterschiede. So entfielen bei Büroimmobilien zuletzt 16 Prozent des Transaktionsvolumens auf Projektankäufe – der höchste Wert im laufenden Marktzyklus. Bei Handelsimmobilien betrug der Anteil dagegen nur etwa drei Prozent. Hierin spiegele sich die deutlich unterschiedliche Neubaudynamik der verschiedenen Nutzungssegmente wider. Am Investmentmarkt für Handelsimmobilien falle indes auf, dass in den vergangenen zwölf Monaten etwa elf Prozent des mit Geschäftshäusern umgesetzten Volumens auf Ankäufe durch Projektentwickler entfiel. Dies dürfte Ausdruck von verstärkten Bauvorhaben in den 1a-Lagen sein. Auch am Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien treten Projektentwickler als Käufer stark in Erscheinung. Auf sie entfiel in den vergangenen zwölf Monaten rund 13 Prozent des Transaktionsvolumens. Etwa 61 Prozent ihres Ankaufsvolumens entfiel auf Immobilien für die eine Umnutzung vorgesehen ist. Oftmals werde eine Wohnbebauung auf innerstädtischen Gewerbearealen geplant – laut Savills eine Folge der angespannten Wohnungsmärkte und der damit einhergehenden hohen Baulandnachfrage.
Quelle: Pressemitteilung Savills
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. (JF1)