Investments in Rechenzentren: Neubauprojekte im Fokus
Der deutsche Datacenter-Markt wird laut Daten des Technologie- und Immobilienunternehmens Prea Group exponentiell wachsen und der Stromverbrauch von aktuell 1,94 Gigawatt auf 3,99 Gigawatt im Jahr 2030 ansteigen. Die Bandbreite der Objekte, die dafür in den kommenden Jahren benötigt werden, reicht von Kleinrechenzentren (Edge-Center) über Colocation-Center bis zu Mega-Rechenzentren (Hyperscaler). Der Stromverbrauch kann dabei mehr als 500 Megawatt betragen und somit weit höher sein als der einer Kleinstadt. Das Investmentvolumen wird laut Prea bis 2030 circa 35 Milliarden Euro betragen.
Dementsprechend steige die Nachfrage auf Investorenseite. Im Rahmen einer Online-Pressekonferenz haben Gabriel Khodzitski (CEO der PREA Group), Patrick Brinker (Head of Real Estate Investment bei Hauck Aufhäuser Lampe), Jörn Fingerhuth (Partner und Head of Property bei der Kanzlei Pinsent Masons) und Stephan Freitas Krause (Vice President von der KfW IPEX-Bank), über die aufstrebende Assetklasse gesprochen.
Das Real Estate Investment Team von Hauck Aufhäuser Lampe hat zum Jahresende einen der ersten Fonds für institutionelle Anleger auf den Markt gebracht, der in Rechenzentren investiert. Brinker erläutert: „Auch für Rechenzentren gilt das Immobilien-Sprichwort ‚Lage, Lage, Lage‘, aber unter anderen Standortvoraussetzungen. Entscheidend sind unter anderem die Verfügbarkeit von Strom und Mietern sowie die Sicherheit der Datenübertragung. Als geeignete Investmentobjekte sind für uns aufgrund des Energieeffizienzgesetzes hauptsächlich Neubauprojekte und neuere Bestandsobjekte im Fokus. Insgesamt ist der Markt bislang sehr intransparent, weil es im Vergleich zum Immobilienmarkt noch wenig Transaktionen gibt und die Rechenzentren sehr individuell sind und damit eine geringe Vergleichbarkeit gegeben ist. Generell halten wir aber Renditen zwischen sechs und acht Prozent im Durchschnitt pro Jahr für realisierbar.“ Krause, Vice President von der KfW IPEX-Bank, beleuchtet die Finanzierungsaspekte: „Im Gegensatz zu klassischen Immobilien fließt der Großteil der Investitionskosten in die technische Infrastruktur wie Strom, Kühlung oder Konnektivität. Das macht bis zu 80 Prozent der Gesamtkosten aus. Insgesamt verzeichnen wir eine stark ansteigende Nachfrage nach Finanzierungen, insbesondere getrieben durch die großen Hyperscaler Kunden. Auf dem deutschen Markt werden vor allem für Frankfurt und Berlin größere Finanzierungen angefragt, allerdings auch in anderen deutschen Wirtschaftsclustern, in denen das IT-Outsourcing eine immer größere Rolle spielt.“ Wonach die Business Pläne für Edge-Rechenzentren noch in den Startlöchern stehen, werden diese Arten von Rechenzentren in Zukunft eine größere Rolle spielen, sobald die Adoption von Anwendungen aus den Bereichen der Künstlichen Intelligenz, beziehungsweise der digitalen Automation Fahrt aufnimmt.
Die gleiche positive Entwicklung sieht auch Brinker: „Die Nachfrage von Investoren-Seite ist stark ansteigend, zumal diese Assetklasse in den meisten Portfolios noch nicht vorhanden ist und so zur Risikodiversifizierung beiträgt. Dazu kommen die Renditen, die höher sind als bei klassischen Immobilieninvestments.“ Aufgrund des steigenden Datenvolumens werden zunehmend neue Rechenzentren geplant und die Developerbranche werde sich dahingehend weiter ausdifferenzieren. (DFPA/mb1)
Die PREA Group GmbH ist ein Technologie- und Immobilienunternehmen mit Sitz in Schönefeld.