Investoren und Projektentwickler sollten E-Commerce mit Mut und Innovationskraft begegnen
Das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien erreichte im Jahr 2015 mit über 19 Milliarden Euro einen neuen Rekordwert und lag mehr als doppelt so hoch wie 2014. Shopping-Center sind stark nachgefragt, ebenso Geschäftshäuser, die mit einem Umsatz von sieben Milliarden Euro besonders begehrt waren. Daneben stehen bei vielen Investoren Fachmarktzentren hoch im Kurs, so der Immobiliendienstleister Savills. „Entsprechend gerieten die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren zuletzt beträchtlich unter Druck und fielen innerhalb eines Jahres um 50 Basispunkte“, erläutert Marcus Lemli, CEO von Savills Germany und Head of Investment Europa bei Savills International. „Sie fielen damit sogar noch stärker als jene für Geschäftshäuser und Shopping-Center.“
Parallel zum hohen Anlagedruck auf Handelsimmobilien vollziehe sich ein Strukturwandel im Einzelhandel, befeuert von der steigenden Bedeutung des E-Commerce, der zwischen 2010 und 2015 jährlich um 28 Prozent zulegte. „Die Umsätze gehen immer stärker aus der Fläche in den Online-Handel, sodass online-anfällige Branchen die Mieten in der Fläche nicht mehr erwirtschaften können. E-Commerce wird den stationären Handel natürlich nicht ersetzen, aber wir erwarten eine weitere Ausdifferenzierung der Lagen“, sagt Jörg Krechky, Head of Retail Investment bei Savills.
Von der Kombination aus hohem Anlagedruck am Investmentmarkt und dem strukturellen Wandel des Einzelhandels profitieren vor allem Fachmarktzentren. Aufgrund ihres hohen Mieteranteils aus dem Lebensmitteleinzelhandel gelten sie als vergleichsweise resistent gegenüber der Konkurrenz des E-Commerce. Tatsächlich ist dessen Anteil am Lebensmitteleinzelhandel laut Savills mit insgesamt 1,2 Prozent nach wie vor sehr gering, niedriger als in allen anderen Branchen des Einzelhandels. „Dieser Anteil dürfte zwar weiter steigen, allerdings nicht annähernd auf das Niveau, das wir bei Textilen, Schuhen und Elektronik beobachten“, erwartet Krechky. Dieser Aspekt kommt auch in den Anfangsrenditen zum Ausdruck: Mit etwa fünf Prozent haben Fachmarktzentren im Spitzensegment bereits das Niveau von sehr guten Shopping-Centern erreicht.
Umgekehrt geraten die Shopping-Center aufgrund ihrer Textillastigkeit zunehmend unter Anpassungsdruck. Krechky: „Um gegen die Online-Konkurrenz bestehen zu können, müssen vor allem Shopping-Center optimiert werden: mit Investitionen in die Architektur, einer optimierten Struktur der Angebote – Gastronomie etwa ist ein Zukunftsthema, weil sie die Verweildauer erhöht – einem intensiveren Management sowie deutlich verbessertem Service. Gute Kundenpflege ist ein zentraler Punkt in diesem Wettbewerb. Wer sie beherrscht, kann nicht nur gute Renditen erzielen, sondern auch den Wert seines Investments nachhaltig steigern.“ Krechky ergänzt: „Da die Nachfrage am Handelsinvestmentmarkt insgesamt auf absehbare Zeit höher als das Angebot bleiben wird, ist mit einer anhaltenden Renditekompression in allen Segmenten zu rechnen. Sie dürfte aber im laufenden Jahr geringer ausfallen als im Vorjahr, sodass für Investoren umso wichtiger wird, die Einzelhandelsimmobilien nach ihrer Zukunftsfähigkeit auszuwählen.“
Quelle: Pressemitteilung Savills
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt 30.000 Mitarbeiter in 600 Niederlassungen weltweit. (JF1)