JLL beklagt zu wenig Neubauten
Der Nachschub an neuen Büroflächen in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) gewinnt 2016 wieder an Fahrt. Im Gesamtjahr werden am Ende knapp 1,2 Millionen Quadratmeter in der Neubaustatistik stehen, circa 43 Prozent mehr als 2015. Aus Sicht des Immobiliendienstleisters JLL ist allerdings fraglich, ob dieser Anstieg der Beginn einer anhaltenden Neubauwelle ist oder ob tatsächlich zu wenig gebaut wird. Denn: Der Vermietungsmarkt ist nach wie vor im Aufschwung, so JLL.
Zu Beginn des zweiten Quartals hatte das Zwölfmonatsvolumen in den Big 7 insgesamt mit über 3,7 Millionen Quadratmetern Flächenumsatz ein neues Rekordhoch erreicht. Mit aktuell 6,3 Prozent kann die niedrigste Leerstandsquote seit vierzehn Jahren bilanziert werden. Die Rahmenbedingungen mit einer starken und stabilen Nachfrage und äußerst günstigen Finanzierungskonditionen sind so gut wie nie. Mithin ist ein Bedarf an neuen Flächen in allen Märkten vorhanden. Speziell in den Innenstadtlagen gibt es JLL zufolge tendenziell einen Mangel, insbesondere für größere zusammenhängende Flächen. „Aber gerade hier stehen mittlerweile Büroentwicklungen immer stärker im Wettbewerb mit geplanten Einzelhandels- und vor allem mit Wohnnutzungen um das knappe Gut Grundstücksfläche. In der Folge haben die Grundstückspreise in den vergangenen Jahren teilweise stark zugelegt und mindern so in der Gesamtkostenkalkulation die Entwicklerrendite merklich. Das eine oder andere Projekt ist damit von Beginn an unrentierlich geworden“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.
Alternativ können die Projektentwickler auf andere Lagen ausweichen. So würden bis Ende 2018 in den Big 7 zusammen rund 1,9 Millionen Quadratmeter in Zweitlagen erwartet, weitere circa 360.000 Quadratmeter sollen in Drittlagen entstehen. Damit ist die Büro-Pipeline in den Zweit- und Drittlagen zweieinhalb Mal so groß wie in den zentralen Innenstadtlagen. Eine andere Alternative bietet die Sanierung von älteren Bestandsflächen. Dies geschieht hauptsächlich in den Innenstädten. Laut Statistik liege der Anteil von Totalsanierungen in den zentralen Top-Lagen der Big 7 bei 22 Prozent (circa 200.000 Quadratmeter), in Zweit- und Drittlagen der Städte sei sie mit 13 Prozent beziehungsweise elf Prozent deutlich geringer.
„Das Ausbleiben einer Neubauwelle - trotz der relativ guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen - ist ein wesentlicher Unterschied zu den vergangenen Büromarktzyklen und hat zu Leerstandsabbau und Mietpreissteigerungen geführt“, so der JLL Chefresearcher. Neben der Knappheit an geeigneten Grundstücken hätten die Entwickler mit restriktiveren Kreditvergaben durch die Banken zu kämpfen: ohne eine dem Standort und dem Projektvolumen angemessene Vorvermietungsquote (Richtwert 30 bis 40 Prozent) bleibe es herausfordernd, attraktive Konditionen für eine Fremdfinanzierung zu erhalten. Darüber hinaus hemme der Wunsch der Büronutzer nach erhöhter Flexibilität bei den Mietvertragslaufzeiten die Entwicklung von rein spekulativen Neubauten. Wurden zu Beginn des Jahrtausends noch in 15 bis 20 Prozent der Fälle Zehn-Jahres Mietverträge vereinbart, hat sich dieser Anteil zu Gunsten kürzerer Mietvertragslaufzeiten auf rund zehn Prozent reduziert.
Quelle: Pressemitteilung JLL
JLL ist ein Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Das Unternehmen bietet Dienstleistungen an für Eigentümer, Nutzer und Investoren, die im Immobilienbereich Wertzuwächse realisieren wollen. JLL ist weltweit mit über 230 Büros vertreten und in mehr als 80 Ländern tätig mit circa 58.000 Beschäftigten. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. (JF1)