JLL: Erbbaurecht in deutschen Metropolen von wachsendem Interesse
Noch finden Erbbaurechtstransaktionen in Deutschland in vergleichsweise geringem Umfang statt. Von knapp 30.000 Immobilien-Bewertungen, die JLL seit 2016 in Deutschland durchgeführt hat, lagen in 4,5 Prozent der Fälle Erbbaurechte zugrunde. Das sind Ergebnisse einer Untersuchung des Immobiliendienstleisters JLL.
In Deutschland kommt Erbbaurecht im Gewerbebereich häufig bei einer besonderen wirtschaftspolitischen, kulturhistorischen sowie gebietshoheitlichen Interessenslage zur Anwendung, bei Flug- und Bahnhöfen etwa, Häfen, ehemaligen Regierungssiedlungen oder Standort- und Wirtschaftsförderungen. Dabei sei Erbbaurecht über alle Nutzungsarten hinweg vertreten. In Frankfurt am Main etwa werden seit Jahren städtische Grundstücke in der Regel durch Erbbaurechtsbestellung vergeben. Die Stadt hält derzeit rund 4.500 Erbbaurechte, überwiegend für wohngenutzte Grundstücke. Die Stadt Hamburg will laut dem dortigen Senat den Erbbaurechtsanteil von bisher 4,3 Prozent stark erhöhen. Der Erbbauzins bei Neuabschlüssen wurde für Gewerbegrundstücke im vergangenen Jahr auf 2,2 Prozent jährlich gesenkt. Rund 4.400 Erbbaurechte hat die Hansestadt bisher vergeben. Das Land Berlin plant, Erbbauzinsen für Neuverträge zu senken – vor dem Hintergrund der Niedrigzinsen auf dem Kapitalmarkt. Für Gewerbeobjekte soll der Zins von derzeit 6,5 Prozent auf 3,25 Prozent sinken. Bisher hat Berlin etwa 4.100 Erbbaurechte vergeben.
Ähnliche Rechtsinstitute in unterschiedlicher Ausgestaltung seien in vielen anderen Ländern als Form des Immobilienbesitzes weitaus gängiger als in Deutschland. Meistens treffe dabei ebenfalls die öffentliche Hand als Erbbaurechtsgeber auf. Die höchste Bereitschaft, in Immobilien im Erbbaurecht zu investieren, lässt sich bei Private Equity Fonds, Corporates sowie privaten Investoren erkennen.
Ein Vorteil einer Investition in eine Erbbauimmobilie liege darin, dass sich höhere Eigenkapitalrenditen erzielen ließen, da das dazugehörige Grundstück nicht erworben wird. „Damit ergibt sich die Möglichkeit der zeitlich begrenzten Nutzung eines Grundstückes bei geringerer Kapitalbindung“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Kemper weiter: „Auch ist der jährliche Erbbauzins bei vermieteten Objekten steuerlich als Aufwand absetzbar, während Investitionen in Grund und Boden nach deutschem Steuerrecht nicht abschreibungsfähig sind. Zusätzlich fallen Zahlungen von Erbbauzinsen nicht unter die steuerliche Schuldzinsengrenze, die sogenannte Zinsschranke für Unternehmen.“
„Gemessen an der gesamten Anzahl der analysierten Transaktionen in den Jahren 2016 bis 2018 (knapp 2.400) war der Anteil der Erbbaurechtstransaktionen mit zwei Prozent noch recht klein (entsprechend 47 Transaktionen). Beim Blick auf das gesamte Transaktionsvolumen von 98,4 Milliarden Euro konnte mit knapp fünf Prozent ein etwas höherer Anteil notiert werden. Jährlich wurden dabei zwischen 1,5 und 1,7 Milliarden Euro in Immobilien im Erbbaurecht investiert, insgesamt 4,7 Milliarden Euro“, erklärt Matthias Barthauer, JLL Research. Auf Büroimmobilien entfiel im genannten Zeitraum der größte Anteil, 52 Prozent entsprachen 2,42 Milliarden Euro. Mit deutlichem Abstand folgten Hotels (16 Prozent) und Einzelhandelsimmobilien (15 Prozent).
Käufer aus dem Ausland haben einen hohen Anteil am Transaktionsvolumen von Immobilien im Erbbaurecht. 2016 betrug er sogar 95 Prozent (bei insgesamt zwölf Transaktionen); von 2016 bis 2018 lag er im Schnitt bei 80 Prozent (bei 33 Transaktionen).
Quelle: Pressemitteilung JLL
Jones Lang Lasalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an. (mb1)