Rückzug der Banken öffnet die Tür für europäische Immobilienkreditfonds
Die Finanzierungslücke in Europas Immobiliensektor, die auf 125 Milliarden Euro geschätzt wird, dürfte sich in den kommenden Jahren noch weiter vergrößern. Das liegt daran, dass die finalisierten Basel-III-Standards, die im Januar 2023 in Kraft treten sollen, europäische Banken zu einer weiteren Reduzierung ihrer Bilanzen verpflichten werden. Immobilienkreditfonds sind jedoch gut positioniert, um weiter in Europas Markt für gewerbliche Immobilienkredite vorzudringen – ein Bereich, der ganze 1,8 Billionen Euro schwer ist, so lautet eine Einschätzung von Andrew Radkiewicz, Global Head of Private Debt Strategy and Investor Solutions bei dem Investmentmanager PGIM Real Estate.
Dass Fondsmanager nun die Chance erhalten, künftig eine stärkere Rolle bei der Vergabe von privaten Immobilienkrediten einzunehmen, gleiche dem, was bereits auf den Private-Debt-Märkten zu beobachten war. Dort übernahmen Fonds erhebliche Marktanteile des Bankensektors, da sich Banken zuvor aus diesem Bereich zurückzogen. Entsprechend beginne sich in Europa ein ähnliches Bild beim Wachstum privater Immobilienkreditfonds abzuzeichnen, denn diese werden laut Radkiewicz aufgrund des ähnlichen Risiko-/Ertragsprofils zunehmend dem Private-Debt-Bereich zugeordnet. Im Gegensatz zu den USA, wo alternative Kreditgeber – einschließlich Fondsmanager – etwa die Hälfte des Marktes für gewerbliche Immobilienkredite ausmachen, seien in Europa institutionelle Anleger nur in einem geringen Maße in dieser Anlageklasse aktiv.
In den nächsten zehn Jahren werde sich dies jedoch ändern, da sich alternative Kreditgeber zu einem festen Bestandteil des europäischen Immobilienkreditmarktes entwickeln und Kapitallösungen für das gesamte Risiko-/Ertragsspektrum anbieten werden. Derzeit übersteige die Zahl der auf die US-Märkte ausgerichteten Immobilienfonds noch jene in Europa bei Weitem. Es sei allerdings damit zu rechnen, dass sich dieses Kräfteverhältnis verschieben werde, sobald die europäischen Märkte aufgeholt haben. In Europa finde der Wandel hin zu alternativen Kreditgebern in einem unterschiedlichen Tempo statt. Dabei sei die treibende Kraft seit der globalen Finanzkrise Großbritannien, dort verbuchten alternative Kreditgeber im Jahr 2021 etwa 25 Prozent der gesamten Kreditvergabe. In Deutschland wiederum hätten Banken erst kürzlich damit begonnen, sich aus dem Markt zurückzuziehen, was auf den wachsenden Druck durch die Aufsichtsbehörden zurückzuführen sei. In nächster Zeit werden auch erheblich mehr Finanzmittel benötigt, um die Dekarbonisierung von Europas Infrastruktur – die größte Einzelquelle für Kohlenstoffemissionen – durch eine nachhaltige Sanierung des Investitionsbestands zu finanzieren. So habe sich die Nachfrage der Mieter in den vergangenen Jahren massiv zugunsten von hochwertigen und nachhaltigen Gebäuden verschoben, während der Großteil des vorhandenen Immobilienbestands veraltet sei und die steigenden Energieeffizienzstandards nicht erfülle.
Im derzeitigen Umfeld steigender Zinsen sei eine weitere Zunahme alternativer Immobilienfinanzierungsinstrumente möglich, da höhere Zinssätze auch höhere Renditen für Fondsanleger bedeuteten. In Europa sei der Großteil der Darlehen an gewerbliche Kreditnehmer variabel verzinst und steige mit dem Markt – somit sei diese Strategie gut geeignet, um Zinsänderungen mitzuverfolgen. Auch biete der Bereich Real Estate Debt die Möglichkeit einer positive Kreditmigration. Da Immobilienfinanzierungen durch mehrere Objekte und Mieter besichert sind, gebe es die Option, diese Immobilien aktiv zu verwalten, um die Gesamtmieteinnahmen zu steigern und dadurch zusätzlichen Gewinn zu erzielen. Für die Kreditgeber bestehe der Vorteil darin, dass die Schuldendienstdeckung steige und der Beleihungswert während der Laufzeit des Kredits sinke, wodurch das Ausstiegsrisiko gemindert werde. Dies sei vor allem in den Sektoren zu beobachten, die eine stärkere Performance aufweisen. „Wir konzentrieren uns beispielsweise auf Anlageklassen, die von der digitalen Transformation angetrieben werden – wie etwa Logistik und Rechenzentren“, sagt Radkiewicz. (DFPA/mb1)
PGIM ist der globale Investmentmanager des US-Versicherungskonzerns Prudential Financial, Inc. Das Unternehmen gehört zu den zehn größten Vermögensverwaltern der Welt.