Kommentar zum Immobilienmarkt: Achillesferse der US-Wirtschaft
Selten war der Zugang zu Immobilieneigentum für amerikanische Privathaushalte so schwierig. Die Indizes, mit denen diese Zugänglichkeit gemessen wird, sind zwar nicht akkurat, da sie Unterschiede zwischen Regionen, Altersgruppen und Einkommensniveaus verschleiern; doch in jüngster Zeit sind sie auf noch schwächere Niveaus gesunken als auf dem Höhepunkt der Immobilienblase Mitte der 2000er Jahre. Das merkt Enguerrand Artaz an, Fondsmanager bei LFDE.
Diese Parallele möge alarmierend erscheinen. Im Grunde seien die beiden Situationen jedoch nicht vergleichbar. In der ersten Hälfte der 2000er Jahre hatte die rasante Zunahme von „Subprime“-Immobilienkrediten vielen unterschiedlichen Privathaushalten den Zugang zu Immobilieneigentum ermöglicht, der ihnen zuvor – hauptsächlich wegen unzureichender Einkommen – verwehrt geblieben war. Dies hatte logischerweise schnell die Nachfrage angekurbelt, was wiederum einen starken Preisanstieg nach sich zog, der zur Bildung einer Blase führte. Diese platzte schließlich 2007 aufgrund er steigenden Zahl an Haushalten, die ihre Kredite aufgrund der Konjunkturschwäche und der steigenden Arbeitslosigkeit nicht mehr zurückzahlen konnten.
Der bedeutendste Hemmschuh für den Zugang zu Immobilieneigentum sei der sehr schnelle Anstieg der Kreditzinsen. So ist der 30-jährige Referenzzinssatz von knapp über 3,0 Prozent Mitte 2021 auf über sieben Prozent gestiegen. Gleichzeitig sind die Preise gestiegen. Doch die Lage verändere sich momentan. Das Angebot an Bestandswohnungen nehme zwar zu, liege aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Zudem sei dieser Markt völlig erstarrt: Die Käufer der vergangenen Jahre wollen den Vorteil der sehr niedrigen Kreditzinsen, die 2020 und 2021 zu haben waren, nicht wieder verlieren. Hierdurch werden die Preise laut Artaz künstlich hoch gehalten. Andererseits steigt die Zahl von Neubauwohnungen unablässig und erreichte im Mai ihren höchsten Stand seit 2008.
Dieses Umfeld berge zwar weniger Risiken als das der 2000er Jahre, sei jedoch keineswegs gesund. Mit dem Beginn der Zinssenkungen werde sich diese Situation wahrscheinlich auflösen, was allerdings mit einer deutlichen Preiskorrektur nach unten einhergehen werde. Genau dort liege jedoch das Hauptrisiko, das der Immobilienmarkt heute für die amerikanische Wirtschaft darstellt. Denn der Anstieg der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren war eine der bedeutendsten Triebkräfte für den „Wohlstandseffekt“. Dieser habe die Konsumausgaben der Privathaushalte deutlich angekurbelt, was wiederum das amerikanische Wachstum erheblich stützte. Mit derselben Sogwirkung würde sich ein Rückgang der Immobilienpreise, der absolut logisch und für ein neues Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage erforderlich ist, negativ auf die Ausgaben der Haushalte auswirken und damit auf die Wirtschaftsdynamik der USA.
Die Geschichte wiederhole sich niemals eins zu eins, und der Immobiliensektor stelle heute nicht dasselbe systemische Risiko dar wie vor der Krise von 2008. Er könnte sich jedoch durchaus erneut als einer der entscheidendsten Faktoren für die künftige Entwicklung der US-Wirtschaft erweisen. (DFPA/mb1)
La Financière de l’Echiquier (LFDE) wurde 1991 gegründet, im Juli 2023 von LBP AM übernommen und ist eine der bedeutendsten Fondsgesellschaften Frankreichs.