Logistik-Vermietungsmarkt bewegt sich weiter auf Rekordniveau
Mit einem Flächenumsatz von rund 6,61 Millionen Quadratmetern (inklusive Eigennutzer) am deutschen Logistik-Vermietungsmarkt wurde das Vorjahresresultat um 10,5 Prozent und der langjährige Durchschnitt um rund ein Drittel übertroffen – ein neuer Rekord. Dies ergibt die Analyse des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Das Ergebnis ist maßgeblich durch mehrere Mega-Deals in den ersten beiden Quartalen des Jahres zurückzuführen (erstes Quartal: 2,3 Millionen Quadratmeter; zweites Quartal: 2,5 Millionen Quadratmeter). Für die vergangenen drei Monate ist dagegen mit einem Flächenumsatz von 1,78 Millionen Quadratmetern eine etwas gebremste Dynamik zu vermelden. So notiert das dritte Quartal 2022 rund 14 Prozent unter dem Quartalsschnitt der vergangenen fünf Jahre.
Mit 2,71 Millionen Quadratmetern erzielen die großen Logistikregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) eine neue Bestmarke. Demgegenüber kann mit einem Flächenumsatz von 3,9 Millionen Quadratmetern außerhalb der großen Logistik-Hubs mit deutlichem Abstand eine neue Bestmarke verzeichnet werden. Das aktuelle Resultat liegt um mehr als ein Viertel oberhalb des langjährigen Schnitts.
Obwohl aktuell gleich mehrere große Fertigungsstätten in das Ergebnis einfließen, ist der Eigennutzeranteil mit 30 Prozent deutlich niedriger als im Schnitt der vergangenen Jahre. Vor dem Hintergrund, dass Logistikimmobilien in den vergangenen Jahren bei Investoren sukzessive beliebter geworden sind und diese auch im großflächigen Segment verstärkt Projekte entwickeln und zur Miete anbieten, ist diese Entwicklung nicht weiter verwunderlich. So dürften beispielsweise auch Built-to-suit-Lösungen tendenziell zukünftig für die Vermietungsmärkte noch weiter an Bedeutung gewinnen.
Der Anteil der Neubauflächen am Gesamtumsatz liegt mit 67 Prozent auf einem hohen Niveau, worin sich nicht zuletzt der Angebotsmangel im Bestand in vielen Regionen bemerkbar macht. Gleichzeitig stellen viele Branchen mittlerweile deutlich höhere Anforderungen an die Flächen als noch vor einigen Jahren, sodass für sie ältere Bestandsflächen kaum für neue Standorte in Frage kommen.
Die Spitzenmiete verzeichnete im Schnitt der Top-Märkte im Vorjahresvergleich einen Anstieg um zehn Prozent und die Durchschnittsmiete um sieben Prozent. Die stärkste Zunahme bei den Spitzenmieten kann mit einem Plus um 1,10 Euro (plus 19 Prozent) auf nun 6,90 Euro pro Quadratmeter in Köln vermeldet werden. Aber auch Hamburg (7,50 Euro pro Quadratmeter; plus 15 Prozent) und Düsseldorf (7,20 Euro pro Quadratmeter; plus 14 Prozent) legen kräftig zu. Der mit Abstand teuerste Markt ist München mit 8,00 Euro pro Quadratmeter (plus sieben Prozent). Während sich Berlin (7,50 Euro pro Quadratmeter; plus vier Prozent), Frankfurt (7,30 Euro pro Quadratmeter; plus drei Prozent) und Stuttgart (7,30 Euro pro Quadratmeter; plus vier Prozent) mittlerweile deutlich oberhalb der Sieben-Euro-Marke bewegen, ist Leipzig mit 4,90 Euro pro Quadratmeter (plus sieben Prozent) noch vergleichsweise günstig.
„Der deutsche Logistikmarkt präsentiert sich im bisherigen Jahresverlauf in glänzender Verfassung. Dass bislang vor allem der Angebotsmangel der limitierende Faktor in vielen Märkten war, ist ein deutliches Indiz dafür, dass die Nutzermärkte trotz aller geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten weiter funktionieren und auf einem sehr hohen Niveau agieren. Klar ist aber auch, dass die sich immer stärker abzeichnende Rezession früher oder später auch auf den Logistikmärkten spürbar werden dürfte. In welchem Umfang dies geschieht, bleibt vorerst abzuwarten. Es gibt jedoch weiterhin Faktoren, die auch positiv stimmen. So wollen beispielsweise branchenübergreifend viele Unternehmen ihre Lieferketten in Deutschland weiter stärken, was für deutliche Nachfrageimpulse sorgt. Auch wenn eine vergleichbare Jahresendrallye, wie wir sie vergangenes Jahr beobachten konnten (viertes Quartal 2021: 3,18 Millionen Quadratmeter), in den kommenden drei Monaten eher unwahrscheinlich ist, dürfte zum zweiten Mal überhaupt bis zum Jahresende die Marke von acht Millionen Quadratmetern übersprungen werden. Die weiter steigenden Baukosten dürften derweil die Projektentwickler vor immer größere Herausforderungen stellen. In der Konsequenz dürften leicht anziehende Mietpreise aktuell das wahrscheinlichste Szenario für die kommenden Monate sein. Eins bleibt dabei jedoch zu berücksichtigen: Durch die stark steigenden Energiepreise werden auch die Nebenkosten vieler Nutzer deutlich steigen, sodass sich die Mietpreisverhandlungen der Vertragsparteien in den kommenden Quartalen verstärkt darauf fokussieren dürften, ein für alle Seiten tragbares Niveau zu finden“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory bei BNPPRE. (DFPA/JF1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.