Marktanalyse: Bleibt Deutschland der stabilste Immobilienmarkt Europas?
Bei der Suche nach den stabilsten europäischen Immobilienmärkten schauen Investoren meist zuerst nach Deutschland. In seinem jüngsten Researchreport geht der Investmentmanager TH Real Estate der Frage nach, ob Deutschland seine Position als einer der stabilsten Immobilienmärkte Europas im aktuellen Marktzyklus wird halten können.
Die Daten würden zeigen, dass die Volatilität in Deutschland, Österreich und der Schweiz deutlich geringer ist als anderswo in Europa. Dies lasse sich unter anderem auf die „Verkehrswert"-Methodik zurückführen, die den langfristigen Fair-Value im Vergleich zu den sonst üblichen Mark-to-Market-Bewertungen stärker betont. Deutschland sei darüber hinaus ein polyzentrisches Land mit ebenso polyzentrischen Immobilienmärkten. Es bestehe ein Wettbewerb zwischen deutschen Städten, die eine ähnlich kritische Masse aufweisen und wenn die Mieten einer Stadt sehr stark steigen, könnten Unternehmen ihre Büros in anderen Städten erweitern anstatt immer höhere Mieten zu zahlen.
Vielfältige Faktoren können jedoch Deutschlands Ruf als besonders stabiler Markt beeinflussen. Grenzüberschreitende Investitionszuflüsse könnten die Dominanz der Verkehrswert-Bewertung zugunsten von volatileren Methoden, die von ausländischen Investoren verwendet werden, verringern. Darüber hinaus hat der jüngste Zyklus bereits in Märkten wie Berlin zu neuen Rekordhochs geführt. Der Prime Office Value Index des Immobiliendienstleisters JLL zeigt einen durchschnittlichen Anstieg von 83 Prozent in den „Big Five" der deutschen Büromärkte seit der Talsohle des Marktes und einen Anstieg von 47 Prozent gegenüber dem letzten Höchststand. Damit werde eine potenzielle Fallhöhe geschaffen, die es in Deutschland bisher nie gegeben hat.
Stefan Wundrak, Head of European Research bei TH Real Estate: „Wenn man nach stabilen Immobilienmärkten in Europa sucht, sollte man nach Deutschland schauen. Die Schwankungsbreite der letzten 25 Jahre zeigt, dass deutsche Städte wie Stuttgart, Düsseldorf und Köln zu den am wenigsten volatilen Städten in Europa zählen. Da jedoch die Anfangsrenditen in Deutschland Rekordtiefs erreicht und die Mieten die früheren Höchststände übertroffen haben, könnte jeder wirtschaftliche oder finanzielle Schock zu ungeahnten Marktturbulenzen führen. Daher sind Anleger gut beraten, wieder über das Thema Volatilität nachzudenken.“
Es bleibe abzuwarten, ob ein Crash der deutschen Sonderstellung ein Ende setzen wird. TH Real Estate kommt in ihrem Report zu dem Schluss, dass die deutschen Märkte, was die Büromieten betrifft, einen Großteil der jüngsten Wertsteigerungen wird halten können.
„Es ist jedoch schwieriger zu argumentieren, dass die ungewöhnlich niedrige Anfangsrenditen über den aktuellen Zyklus hinaus nachhaltig sind. Die extrem niedrigen Zinssätze, die eine sehr günstige Finanzierung durch deutsche Banken in Verbindung mit einem stärkeren Wirtschaftswachstum als anderswo in Europa unterstützen, sind nämlich eher zyklische als fundamentale Faktoren. Fraglich ist daher, ob solch niedrige Anfangsrenditen in einem wirtschaftlichen Abschwung nachhaltig sind und die Normalisierung der Zinslandschaft überleben würden. Der stabilisierende Charakter der deutschen Immobilienwirtschaft sollte jedoch zumindest sicherstellen, dass jedwede Korrektur maßvoll von statten geht“, so Wundrak.
Quelle: Pressemitteilung TH Real Estate
TH Real Estate ist eine weltweit tätige und auf Immobilien spezialisierte Investmentgesellschaft. Gegründet im April 2014 verfügt TH Real Estate über Niederlassungen in Amerika, Asien und Europa. Das Unternehmen gehört zu Nuveen, einem der größten Immobilien-Investment-Manager der Welt mit rund 91 Milliarden Euro Assets under Management. (TH1)