Marktanalyse: "C-Städte bergen noch großes Potenzial für private Investoren"
Wo finden Investoren, bei immer weiter steigenden Immobilienpreisen in deutschen Großstädten, noch geeignete Anlagemöglichkeiten? Dieser Frage sind die Experten des Immobilienmaklers von Poll Immobilien nachgegangen. Sie haben dazu die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands C-Städten sowie deren Entwicklung für die Jahre 2020, 2019 und 2010 gegenübergestellt und den Kaufpreisfaktor ermittelt und verglichen. Das Ergebnis: Sieben der 22 analysierten C-Standorte weisen Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 25 auf - weitere acht Städte befinden sich zwischen 26 und 30.
Lange galt ein Kaufpreisfaktor von 20 als Richtwert für ein sehr rentables Immobilieninvestment. Inzwischen hat sich der Maßstab jedoch verschoben. In den meisten deutschen Regionen gilt mittlerweile ein Kaufpreisfaktor von 25 als gängiger Wert und auch Vervielfältiger von 30 sind inzwischen keine Seltenheit mehr. Besonders in Großstädten und Metropolen übersteigen die Kaufpreisfaktoren diese Schwelle oft um ein Vielfaches.
„Die Kaufpreis-Mieten-Schere geht weiter auseinander. Kaufpreisfaktoren zwischen 15 und 19, wie es sie vor zehn Jahren noch gab, sind auch in den deutschen C-Städten heute sehr selten. Dennoch gibt es einige sehr interessante Standorte, wie zum Beispiel Saarbrücken, Magdeburg oder Wuppertal, wo Investoren attraktive Anlageoptionen finden“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei von Poll Immobilien.
In Wuppertal (Kaufpreis 1.648 Euro je Quadratmeter), dem Schlusslicht des Rankings, ist laut der Analyse ein Investment aktuell am attraktivsten. Immobilienkäufer müssen dort im Schnitt 20,5 Jahreskaltmieten einrechnen. Dicht darauf folgen Magdeburg (Kaufpreis 1.545 Euro je Quadratmeter) mit einem Vervielfältiger von 21, Saarbrücken (Kaufpreis 1.978 je Quadratmeter) mit 21,8 sowie Mönchengladbach (Kaufpreis 1.858 Euro je Quadratmeter) mit 21,9.
„Magdeburg ist nicht nur die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, sondern gleichzeitig eine beliebte Universitätsstadt. Das sowie die positive Entwicklung der Stadt, aber auch die gute Infrastruktur durch die Anbindung an die Autobahnen A2 und A14 machen Magdeburg attraktiv für Investoren. Das merken wir vor allem an der verkürzten Vermarktungsdauer“, sagt Heike Hoffmann, Geschäftsstellenleiterin des von Poll Immobilien Shops in Magdeburg.
Besonders interessant sei ein Blick auf die Kaufpreisfaktoren und deren Entwicklung in den vergangenen zehn Jahren. Immerhin fünf Städte (Braunschweig, Kiel, Osnabrück, Mainz und Offenbach am Main) verzeichneten 2010 noch moderate Kaufpreisindikatoren zwischen 15 und 20. Während das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Offenbach (Main) und Mainz bis 2020 um 52,1 Prozent beziehungsweise 53,4 Prozent in die Höhe kletterte, waren es in Osnabrück 63,9 Prozent und in Kiel 74,3 Prozent. Spitzenreiter im Zehn-Jahres-Vergleich ist Braunschweig mit einer 81,8 prozentigen Steigerung und der damit höchsten Kaufpreisfaktor-Entwicklung bei den C-Städten.
Bei der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren von 2019 auf 2020 ergibt sich hingegen ein anderes Bild. In diesem Zeitraum kletterte der Vervielfältiger in drei anderen C-Städten am stärksten nach oben. In Magdeburg stieg der Kaufpreisfaktor um 14,2 Prozent, in Rostock um 18 Prozent und in Osnabrück um 22,3 Prozent.
„Seit Beginn der Pandemie konnten wir einen starken Zuzug in Rostock und dem umliegenden Gebiet aus anderen deutschen Regionen feststellen. Das ließ den bereits bestehenden Nachfrageüberhang bei Eigentumswohnungen weiter anwachsen. Diese Konstellation spiegelt sich deutlich in der Preisentwicklung wider. Für die kommenden Jahre erwarten wir erneute Wertzuwächse in diesem Segment, jedoch nicht im selben Ausmaß wie in den vergangenen beiden Jahren“, erläutert Frank Streeck, Geschäftsstellenleiter des von Poll Immobilien Shops in Rostock und Warnemünde. (DFPA/TH1)
Die von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen.