Micro-Living: "Hohe Nachfrage ist ungebrochen"
Die Immobilienwirtschaft ist im Umbruch. Steigende Baukosten, Bürokratie, Fachkräftemangel, aber auch der Klimaschutz und die Herausforderungen des demographischen Wandels verunsichern die Bau- und die Immobilienbranche. Wie wirkt sich dies auf Objekte für Micro-Living im Business-Bereich aus? Sahra Oeckl, Geschäftsführerin der im Bereich Micro-Living und temporärem Wohnen tätigen Firma BelForm, gibt eine Einschätzung
„Die Auswirkungen des Corona-Lockdowns sowie die aktuelle weltpolitische Situation haben dazu geführt, dass internationale Lieferketten gestört oder unterbrochen wurden. In der Folge kam es zu einer Verknappung verschiedener Produkte. Viele Unternehmen beklagen Lieferschwierigkeiten. Die Kosten sind gestiegen. Es gibt keine Preis- und keine Terminsicherheit mehr. Hinzu kommt, dass die niedrigen Zinssätze der vergangenen Jahre dazu geführt hatten, dass Grundstücksverkäufer höhere Preise aufrufen konnten“, sagt Oeckl. Die Renditeerwartungen, auf deren Basis sie ihre Grundstücke noch vor ein oder zwei Jahren teuer eingekauft haben, ließen sich angesichts der gestiegenen Zinssätze nicht mehr realisieren. Somit wurden beziehungsweise werden viele Projekte, die eigentlich bis zur Baureife entwickelt waren, zunächst gestoppt. Der Markt werde sich verlangsamen. Bis Anfang des Jahres ließen sich die Projekte teilweise sogar während der Bauphase veräußern. Inzwischen sei die Vermarktungszeit jedoch länger geworden, die Projektentwickler können ihre Projekte nicht mehr so einfach und schnell verkaufen. „Wir gehen davon aus, dass Projekte, die sich bereits in der Realisierung befinden, in den kommenden Monaten auch noch fertiggestellt werden. Die Zahl der neuen Vorhaben wird sich allerdings verringern. Es werden weniger Projekte in die Bauphase eintreten“, sagt Oeckl.
Die veränderte Lebensweise der Menschen führe aber weiterhin zu einer starken Nachfrage nach Micro-Living. Das liege daran, dass die Menschen inzwischen in unterschiedlichen Lebensphasen an unterschiedlichen Orten wohnen und temporär auch an anderen Orten als der eigentlichen Heimat zuhause sind. Der Käufermarkt zeige folgendes Bild: Käufer, die ein bereits laufendes Projekt, beispielsweise in einen Fonds, aufgenommen haben, haben noch mit den alten Preisen kalkuliert. Dort sei die Rendite intakt und die Projekte werden wie bisher abgewickelt. Wer als Käufer jedoch an neuen Projekten interessiert ist, müsse mit einer höheren Zinsbelastung für das Fremdkapital und somit auch mit veränderten Multiplikatoren rechnen. Waren sowohl die Mieten als auch die Multiplikatoren bis vor einem Jahr noch hoch angesetzt, müssten die Kauffaktoren nun nach unten korrigiert werden, um die gleiche Rendite zu erwirtschaften. Dies erfordere von den Projektentwicklern zunächst eine Anpassung ihrer Strategien. Der Markt müsse umdenken. Dadurch, dass die Endinvestoren zu den im Moment mit gebotenen Konditionen nicht kaufen könnten, werde das Angebot allerdings erst einmal stagnieren beziehungsweise geringer werden. Es ließen sich momentan einfach schwer Objekte finden, die die Zinsbelastung nicht mit eingepreist haben.
„Vonseiten der Mieter ist das Interesse an Mikro-Apartments weiterhin da. Die Herausforderung besteht lediglich darin, dass es inzwischen sehr viele Produkte gibt, die sich in diesem Segment bewegen. Der Kunde hat also die Auswahl und sucht sich zwangsläufig das beste Produkt heraus. Er wird folglich das wählen, bei dem er alles vorfindet, was er sich für seinen Aufenthalt in einer anderen Stadt wünscht. Und dabei spielen die Kriterien Qualität und Nachhaltigkeit eine große und immer wichtiger werdende Rolle. Produkte, die dies bieten, werden also weiter gut laufen, und Investoren, die solche Häuser gekauft haben, werden ihre Renditen auch künftig erwirtschaften“, sagt Oeckl. (DFPA/mb1)
Die BelForm GmbH und Co. KG ist Experte im Bereich Micro-Living und temporärem Wohnen. Sitz der Gesellschaft ist München.