Preiskorrektur auf europäischem Logistikimmobilienmarkt weitgehend abgeschlossen
Der europäische Investmentmarkt für Logistikimmobilien zeigt sich vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen nach wie vor robust, insbesondere im Vergleich mit anderen gewerblichen Assetklassen wie Büro.
Zu diesen und weiteren Erkenntnissen kommt Garbe Research in seiner aktuellen Garbe Pyramid-Map zum ersten Halbjahr 2024, einer Übersicht zu Spitzenmieten und -Nettoanfangsrenditen für die 116 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 24 Ländern.
Die Dekompression der Spitzen-Nettoanfangsrenditen ist in den meisten Ländern weitgehend abgeschlossen und im ersten Halbjahr 2024 in eine stabile Seitwärtsentwicklung übergegangen. Der Flächenumsatz liegt leicht unter dem Vor-Pandemie-Niveau. Die Flächennachfrage ist angesichts der geschwächten Konjunktur in vielen Ländern weiterhin verhalten, auch wenn sich der Rückgang verlangsamt hat. Die rückläufige Nachfrage lässt die Mietpreise weniger stark ansteigen.
„Der Anteil von Logistik am Gesamtinvestmentmarkt lag im ersten Halbjahr bei 21 Prozent und damit auf einem ähnlichen Niveau wie Büro mit 24 Prozent und Wohnen mit 23 Prozent“, betont Tobias Kassner, Leiter Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe, „Das zeigt: Trotz komplexer Rahmenbedingungen behauptet sich der europäische Logistikimmobilienmarkt als eine der nachgefragtesten Immobilien-Assetklassen, was vor allem auch auf die sehr gute Rendite-Risiko-Performance zurückzuführen ist."
Europäische Spitzenmieten steigen weiterhin um 1,4 Prozent
Aufgrund der geringeren Flächennachfrage hat die Dynamik bei der Mietpreisentwicklung deutlich abgenommen. Insgesamt lag der Zuwachs der Spitzenmieten aller 116 betrachteten Logistikregionen im ersten Halbjahr 2024 bei 1,4 Prozent. Besonders attraktive Logistikregionen mit starker Wirtschaftsstruktur verzeichnen jedoch weiterhin Zuwächse bei den Spitzenmieten. „Hier akzeptieren Unternehmen das Preisniveau, auch weil das Angebot an attraktiven Flächen oft knapp ist“, erklärt Dr. Peter Bartholomäus, Leiter Fund Management & Capital Markets und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe. Märkte mit den stärksten Zuwächsen liegen in Deutschland und den Niederlanden: Venlo (+7,8 Prozent), Süd-Limburg (+7,4 Prozent), München (+7,1 Prozent), Eindhoven (+6,0 Prozent) und Mannheim (+5,9 Prozent).
Fünf-Jahresausblick des Garbe Pyramid Forecasts liegt über der prognostizierten Inflation
Erstmals wurde die Garbe Pyramid-Map um eine Prognose erweitert, die gemeinsam mit Oxford Economics entwickelt wurde. „Eine valide Erfassung des Status quo ist elementar, um Marktchancen und -risiken korrekt zu erfassen. Doch erst eine fundierte Prognose ermöglicht eine zielgerichtete Strategie“, erklärt Kassner. Die Prognose bietet einen Fünf-Jahres-Ausblick auf die Entwicklung der Spitzenmieten und -Nettoanfangsrenditen in 30 ausgewählten europäischen Top-Logistikregionen und bezieht umfassende makroökonomische und marktspezifische Faktoren ein.
Die wesentlichen Erkenntnisse für die kommenden Jahre: Wenn, wie anzunehmen sei, die Wirtschaft wieder an Fahrt gewinnt und Inflation und Zinsen weiterhin sinken, werden die Spitzenmieten in den kommenden fünf Jahren wieder spürbarer ansteigen. In den 30 ausgewählten europäischen Top-Märkten liegt ihr Anstieg bei durchschnittlich 3,1 Prozent pro Jahr – und damit oberhalb der prognostizierten Inflation in der Eurozone. Am stärksten werden die Spitzenmieten in den kommenden Jahren in London und München steigen, wo der Zuwachs bei jährlich 3,9 beziehungsweise 3,8 Prozent liegt. Darauf folgen Berlin, Hamburg und Manchester mit jeweils 3,5 Prozent.
„Auslöser für diese Entwicklung sind Veränderungen der Marktdynamik, die für neue Nachfrageimpulse sorgen“, erläutert Kassner. Vor allem drei Faktoren seien dabei entscheidend: Erstens die wieder erstarkende Expansion und Diversifizierung im Online-Handel, insbesondere durch den Nachfragezuwachs in den Segmenten Lebensmittel und Mode. Zweitens die Trends zum Nearshoring bzw. Dezentralisierung der Lieferketten vor allem in Süd- und Osteuropa. Und drittens neue Technologien und alternative Energien wie die Batteriefertigung, Elektrofahrzeuge und Halbleiter. (DFPA/ljh)
Die Garbe Industrial Real Estate GmbH ist ein Spezialist für Projektentwicklung und Management von Logistik- und Unternehmensimmobilien in Deutschland. Sitz der Gesellschaft ist Hamburg.
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