Savills: 40 Prozent der Shopping-Center benötigen Repositionierung oder Umwidmung
Der Shopping-Center-Markt ist gesättigt, und viele Center benötigen mehr als nur ein Feintuning, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Dies ist längst bekannt, wird aber oft noch zu undifferenziert thematisiert, meint Peter Hablizel, Director Investment beim Immobilien-Dienstleistungsunternehmen Savills Germany.
„Die Diskussion um die Zukunftsfähigkeit von Shopping-Centern ist häufig von einem allzu pessimistischen Grundton geprägt. Natürlich gibt es Center, bei denen dies der Fall ist. So haben 40 Prozent der von uns untersuchten Center bereits heute einen akuten Repositionierungs- oder Umwidmungssbedarf.“ Zur Wahrheit gehöre aber auch, dass es viele Center gebe, die nach wie vor ertragsstark seien. Daher werde ein Pauschalurteil der zunehmenden Heterogenität innerhalb der Shopping-Center-Landschaft immer weniger gerecht, meint Hablizel.“ Dieses Ergebnis zeigt Savills in seiner neuesten Publikation, die mit Unterstützung von IPH und BBE entstand.
Clusteranalyse: Von akutem Handlungsbedarf bis zu stabilen Ertragsaussichten
Die Shopping-Center im Cluster „Reimagine“ weisen bereits heute eine Leerstandsrate von mindestens zehzn Prozent auf, der in den meisten Fällen aufgrund ungünstiger demografischer Prognosen oder eines wenig belastbaren Branchenmixes perspektivisch noch zunehmen dürfte. Für diese Center besteht laut Studie bereits heute ein akuter Handlungsbedarf, sei es durch Repositionierung oder Umwidmung.
Deutlich bessere Zukunftsaussichten haben jene Center, die Savills dem Cluster „Cashcow“ zuschreibt, was rund 25 Prozent der untersuchten Center entspricht. Diese Center befinden sich bei allen drei Indikatoren (Leerstand, Bevölkerungsprognose und Branchenmix) in einer starken Position mit überwiegend positiven Aussichten und sollten daher in den kommenden Jahren stabile Ertragsperspektiven bieten.
Gewissermaßen an der Weggabelung zu einer der beiden Richtungen befinden sich Center aus dem Cluster „Watchlist“, das etwa 35 Prozent der untersuchten Shopping-Center beinhaltet. Obwohl sie derzeit noch eine niedrige Leerstandsrate aufweisen, könnte dieser aufgrund schrumpfender Bevölkerung und/oder eines ungünstigen Branchenmixes steigen. Diese Center sollten laut Studie aktiv beobachtet werden, um bei steigendem Leerstand frühzeitig stabilisierende Maßnahmen ergreifen zu können.
Center differenzieren statt pauschalisieren
Während das Main-Taunus-Zentrum in diesem Jahr sein 60-jähriges Bestehen feierte, wird mit dem Westfield Hamburg-Überseequartier bald ein anderes Shopping-Center feierlich eröffnet. Es dürfte eines der letzten seiner Art sein, zumal in dieser Dimension. Die deutsche Shopping-Center-Landschaft ist längst kein Wachstumssektor mehr, sondern ein gesättigter Markt. Und in einem solchen Umfeld werden viele Center den Tag ihres 60-jährigen Jubiläums nicht feiern können. Diese Erkenntnis ist nicht neu, ausgesprochen wird sie dennoch selten. Falsch wäre es aber eben auch, den Abgesang auf die ganze Branche anzustimmen. In einem gesättigten Markt trennt sich lediglich die Spreu vom Weizen und gerade das erfordert einen differenzierten Blick, kein pauschales Urteil. Unsere Analyse soll genau das ermöglichen und wenigstens die Weichen dafür stellen.
Methodik
Betrachtet werden alle Shopping-Center in Deutschland nach Definition des EHI des Jahres 2023, wobei einige wenige Center aufgrund fehlender Daten bei der Analyse unberücksichtigt bleiben mussten. Insgesamt wurden 485 Center analysiert, um den Repositionierungsbedarf zu ermitteln. Die vollständigen Ergebnisse finden Sie hier. (DFPA/abg)
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen.