Savills: Kommentar zu Immobilienkennzahlen
Managen, kontrollieren, optimieren – diese Vorgänge sind ohne die dazugehörigen Kennzahlen in der Wirtschaft geradezu unmöglich. Insbesondere beim Handel mit Immobilien sind messbare Werte zwingend notwendig, um Entwicklungen und Trends sowohl sichtbar zu machen, als auch schnell darauf reagieren zu können. Entscheidend ist dabei nicht die isolierte Kennzahl, sondern die Summe aus Variablen, die für eine korrekte Analyse notwendig ist, so merkt Christian Scheck, Director/Head of Occupier Services Germany bei dem Immobilienberater Savills in einem Kommentar an.
Aber auch die Summe werde nicht losgelöst von der Marktsituation und dem Zeitverlauf betrachtet, sondern immer in den passenden Kontext gestellt. Kennzahlen lösen Probleme nicht, sondern helfen laut Kommentar dabei, betriebswirtschaftlich relevante Fragen zu stellen: Was ändert sich, warum und in welchem Maß? Aus diesen Erkenntnissen gelte es dann anschließend die Konsequenzen für das Unternehmen zu ziehen. Erst im Vergleich mit weiteren Kennzahlen ließen sich ökonomisch informative Aussagen ableiten, die in Systemen gebündelt und in erster Linie zur Analyse, Steuerung und Informationsverdichtung eingesetzt werden.
Diese Art der Analyse finde vor allem auf Investorenseite statt, da sie sich einer Vielzahl von Kennzahlensammlungen und Literatur über deren Bedeutung bedienen könnten. Erstaunlicherweise sei das Angebot für Immobiliennutzer, also Mieter gewerblicher Flächen, bei weitem nicht so ausgeprägt und das, obwohl der Mietvertrag in gewisser Hinsicht das Herzstück der Anlageklasse Real Estate darstelle. Doch nicht nur die Verfügbarkeit der Kennzahlen falle für Nutzer deutlich geringer aus als für Investoren, auch die Expertise im Umgang mit Immobilien und deren Bewertung sei oftmals reduziert. Dies mache eine professionelle Auswertung von Kennzahlen und ihre korrekte Deutung für einen Großteil der Immobiliennutzer zu einer schwierigen und zeitaufwendigen Herausforderung. Der naheliegende Vergleich zwischen Monatsmiete in Bezug auf die gesamte Fläche reiche für eine korrekte Berechnung nicht aus: auch Betriebskosten, Anschaffungskosten sowie Projektnebenkosten spielten eine wichtige Rolle.
Der Schweizer Verband der Immobilieninvestoren und -verwaltungen, arbeitet an allgemeingültigen Kennzahlen, die plausibel zu messen und anzuwenden sind: 2005 erschien mit der Dokumentation D0213 „Finanzkennzahlen für Immobilien“ der Versuch, zwölf Kennzahlen einheitlich zu definieren. Diese bildeten auch die Grundlage für einen europäischen Standard, der eine Vergleichbarkeit mit Nachbarstaaten ermöglicht. Sie lassen sich grob in drei Gruppen einteilen: Objekt-/ Bewirtschaftungskennzahlen zur Beurteilung einzelner Immobilien und Portfolios; statische Renditekennzahlen, die bei Transaktionen eine große Rolle spielen; sowie dynamische Renditekennzahlen zur Beurteilung von Immobilien im Vergleich mit anderen Anlagen.
Typische Parameter wie Nettokaltmiete, Erwerbsnebenkosten, nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten sowie Kaufpreis setzen sich zu Kennzahlen wie den „Bruttoanfangsrendite“ (BAR) oder „Nettoanfangsrendite“ (NAR) nebst jeweiligem Multiplikator, zusammen. In Deutschland gibt es seit 2010 den „Kennzahlenkatalog Immobilienmanagement“, der entsprechende Zahlen für die Planung, Steuerung und Kontrolle für immobilienwirtschaftliche Aktivitäten sowie deren Management zusammenfasst. Für einige Nutzer stehe der Mietpreis im absoluten Vordergrund, wenn es darum geht, die Finanzierbarkeit einer Immobilie zu evaluieren. Natürlich müsse dieser Wert berücksichtigt werden, aber der Blick sollte die Immobilie ganzheitlich erfassen. Daher sei die Nettokaltmiete pro Flächeneinheit keine aussagekräftige Kennzahl. Für eine belastbare Investitionsentscheidung sei die Betrachtung unter Vollkosten und die Effizienz der Mietfläche notwendig. Wichtige Parameter für beispielsweise Büronutzer sind laut Kommentar also der Flächenverbrauch, die Flächen- beziehungsweise Einmalkosten und die gesamte Anzahl der zu schaffenden Arbeitsplätze. Daraus ergeben sich die Kennzahlen, die sich zum einen auf die Gesamtinvestition und zum anderen auf den Arbeitsplatz beziehen. Es gelte, die Kennzahlen zu ermitteln und in den Vergleich zu stellen.
Quelle: Pressemitteilung Savills
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 31.500 Mitarbeiter in mehr als 700 Niederlassungen weltweit. (mb1)