Scope: Keine flächendeckende Wohnpreisinflation in Europa
Die Ratingagentur Scope hat 16 europäische Wohnimmobilienmärkte analysiert. Das Ergebnis: In Norwegen und Schweden gibt es klare Signale für Preisübertreibungen. In Deutschland hingegen kann von einer flächendeckenden Preisblase keine Rede sein.
Die extreme Zinspolitik der Notenbanken habe in zahlreichen Assetklassen zu kräftigen Preisschüben geführt. Vor allem Immobilien in Metropolregionen haben sich zum Teil massiv verteuert. „Dass es jedoch keine flächendeckende Wohnpreisinflation in Europa gibt, zeigt sich, wenn man den Blick von einzelnen Standorten abwendet und die durchschnittliche reale Hauspreisentwicklung ganzer Länder betrachtet“, sagt Senior Analyst Manfred Binsfeld von der Scope Investor Services.
Zwischen 2000 und 2007 haben sich die Kaufpreise für Wohneigentum im Durchschnitt der betrachteten 16 europäischen Länder um real rund 35 Prozent erhöht. Seit Ausbruch der Finanzkrise sind sie hingegen im Durchschnitt um knapp zehn Prozent gefallen. Hinter dieser Durchschnittsbetrachtung verberge sich jedoch eine sehr heterogene Entwicklung: In den Jahren bis 2007 stieg das Preisniveau vor allem in Süd-Europa. Seit 2008 hingegen steigen die Preise für Wohneigentum vor allem in den nordischen Ländern und in den DACH-Staaten (Deutschland, Österreich, Schweiz). Mit Schweden und Norwegen entziehen sich zwei Länder diesem Schema. Denn beide Länder verzeichneten sowohl vor als auch nach der Finanzkrise kräftige Preissteigerungen für Wohneigentum. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohneigentum sind seit 2008 signifikant stärker gestiegen als die Mieten. Das Verhältnis von Preisen zu Mieten befindet sich in beiden Ländern auf dem höchsten Stand seit 1980. Die Kaufpreise hätten sich derart deutlich von den Mieten entkoppelt, wie Scope es in Spanien und Irland unmittelbar vor dem Platzen der Immobilienblasen gesehen hat. Die Frage nach einer möglichen Häusermarkt-Überhitzung in Europa stelle sich daher aktuell hauptsächlich für Norwegen und Schweden.
In Norwegen beträgt die Schuldenlast der privaten Haushalte – ein wichtiger Indikator zur Prognose von Preisblasen – mittlerweile rund 220 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens. In Schweden sind es rund 180 Prozent. In beiden Ländern ist die Debt-to-Income-Ratio seit 2007 signifikant gestiegen. Auch bei der „Household-Debt-Service-Ratio“, die den tatsächlichen Schuldendienst der privaten Haushalte aus ihrem laufenden Einkommen ausdrückt, liegen Norwegen und Schweden mit 15 Prozent beziehungsweise zehn Prozent im europäischen Vergleich in der Spitzengruppe.
Die deutschen Haushalte müssen im Durchschnitt nur rund sechs Prozent des verfügbaren Einkommens aufbringen, um ihre Schulden zu bedienen. Verantwortlich für den im europäischen Vergleich niedrigen Wert sei zwar wesentlich die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland. Auffällig sei aber, dass die durchschnittliche „Household-Debt-Service-Ratio“ in Deutschland – als einzigem Land in der EU – heute niedriger ist als im Jahr 2000.
Quelle: Scope Analysis
Die Scope Analysis GmbH ist Teil der Scope Group, mit Sitz in Berlin. Die Scope Analysis GmbH ist spezialisiert auf die Analyse und Bewertung von Asset-Management-Gesellschaften, Investmentzertifikaten sowie Mutual Funds und alternativen Investmentfonds aus den Bereichen Immobilien, Schiff- und Luftfahrt, erneuerbare Energien und Infrastruktur. (mb1)